405.被忽略的關鍵
更新時間:2018-09-05 作者:貔蚯
房產大玩家 405.被忽略的關鍵
“這樣一來，我們大概可以在半年內回款，并且還能產生至少六七個億的利潤。而且借助這第一個項目的成功，也能夠以其特殊性制造一定的知名度，打開市場局面……” 陳晉滔滔不絕的說著，一副要長篇大論的模樣。 “等等！小陳，你先等等！”祁旭光見陳晉正在興頭上就要說下去，連忙擺手道：“只要可以出售，好處在哪我都很清楚，但是關鍵在于咱們怎么樣可以達到‘賣’這個目的呢？” 祁旭光這是真心求教了！ 他作為一個浸淫房地產行業十幾年的老油條，真是做夢都想不到自己竟然有一天會問出這種問題！ “你說的每個字我都明白，意思我也理解，但我聽不懂啊！”祁旭光無奈的笑道。 陳晉點點頭：“祁哥，你說說看，有哪些不明白的地方？” “額怎么弄到這塊地的問題，既然你說已經搞定了，我就不問了。”祁旭光先是說道，接著又道：“其他的么第一，只有一本大土地證，又不能分割產權，我們該怎樣讓客戶接受這種20年長租使用權的產品形式？” “第二，監管部門這一關要怎么過？既然是拿來住人的公寓，民用水電得有吧？管道煤氣得配吧？商業用地怎么進行這些申報？” “第三，就算以上問題都解決了，沒產權的房子，要怎樣賣到12000的單價？” “第四，產品屬性的問題，建成多大的公寓合適？另外按照東江市目前的房價，如果手頭擁有幾十萬現金的話，完全可以選擇正常住宅，安安穩穩的獨立70年產權，何必要來購買我們的無產權房子呢？” “第五，也是最關鍵的一點，既然是20年的長租，那么到期之后怎么處理這批房子呢？總不可能是收回吧？那樣的話，搞不好一套都賣不出去！” 祁旭光一口氣問了這么一串問題，差點沒把他自己憋死。 問完了之后，他就自己倒上一杯酒，“滋溜”一下干掉，但同樣心潮彭拜！ 因為他很清楚，陳晉既然敢提出這個方案來，那么就一定有相應的對策了。他現在純粹是好奇而已，到底怎么樣可以把這么一個“非主流”的項目做成一個成功的產品來打開萬宇公司的市場局面？ 陳晉聽了他問的這幾個問題，也不由得暗暗點頭。祁旭光確實是老油條，一下子就抓住了核心問題！ 他笑道：“祁哥，你聽我慢慢給你解釋。” “首先呢，這樣的產品形式只要包裝得當，營銷得當，我個人認為客戶并不難接受。就好像買商鋪一樣，非住宅，40年產權，賺的無非就是個租金而已嘛。咱們20年的長租使用權，其實形式上是一樣的。” “目前工業區附近的農民房單間出租價格，就已經在8001000塊一個月左右了。等到工業區改建項目全部完工，可以預見的是，那里會變成像聽濤科技園一樣，企業扎堆的板塊，相對于工廠來說，提供的就業崗位多了不知道多少倍吧？” 祁旭光點頭道：“這沒錯。工廠一個車間撐死了百八十人。但同樣占地面積的寫字樓，搞不好能提供十幾倍的就業崗位。” “那就對了嘛。人口密集度一上來，緊接著的就是租賃市場的活躍。要知道，在目前的環境下，買賣業務越萎縮，租賃業務就越活躍。現在連農民房都要1000一個月了，附近的精裝修公寓，已經要18002400一個月的價格了。” “你可別忘了，等一兩年以后項目完工，到時候火車北站的改建可就已經開始了，前景是完全能看見的。工業區搖身一變，成了高新科技園，我估計精裝修公寓的月租金，至少也會漲到30003500一個月。” 陳晉非常自信的說道：“咱們的公寓，可以定在35方左右一間，12000的價格，一間就是42萬左右。哪怕以3000的房租計算，12年左右就回本了。剩下的8年使用權，就是客戶的凈利潤！就算算上總共一年左右的空置期，凈利潤也在7年25萬左右。” 他接著道：“我這還是不計算隨著將來火車北站改建完成后，帶動周邊高速發展而造成的租金上漲。所以我可以說，只要買這個公寓，就是穩賺不虧的。既然穩賺不虧，客戶為什么接受不了？” “那監管部門這一關……？”祁旭光不由得提醒道。 陳晉哼道：“那就更簡單了。扶植第三產業本就是國家的現行政策，別忘了，我們是提供租賃業務，可不是在賣房子，算第三產業的范疇內。甚至我現在就可以負責任的說，到時候只要項目動工，民用水電和管道煤氣的鋪設，我都可以搞定。” 祁旭光一愣，隨即想到陳晉和吳德民的關系，再套上“扶植第三產業”的高帽子，這還真不是多難辦的事情。 陳晉繼續道：“至于你的第三、第四個問題，其實是一個問題，無非就是咱們的房子能不能‘租’出去罷了。” “沒錯。”祁旭光應道：“價格問題，和市場接受度的問題。” 陳晉應道：“祁哥，你忘記最重要的一點了！” “什么？”祁旭光一怔。 “這幾年，在房地產上面嘗到甜頭的人，太多太多了！有多少人因為買了套房子開始發家致富，我想不需要我來給你舉例子了吧？”陳晉悠悠道。 祁旭光眨了眨眼，兀自一笑。這不是廢話么？既得利益群體有多么龐大，他比誰都清楚！ “所以！”陳晉忽然道：“只要有利可圖，有沒有產權，這有什么關系嗎？咱們賣40多萬一套，搞不好過個三五年的，等火車北站一建成，行情漲了呢？咱們的房子的價格漲到了50萬，60萬甚至是100萬一套呢？那些嘗到甜頭的人，絕不可能放棄這種機會！” “到那個時候，客戶還會糾結租幾年能回本的事情嗎？”陳晉反問道。 祁旭光已經聽傻了！ 他忽然發現自己的思維已經被多年的從業經歷給限制住了，陳晉說的這些，都是他根本就沒有想過的方向！ “關于你最后一個問題嘛……”陳晉倒上酒說道：“等20年期限到了，咱們就效仿土地證到期續費的方式嘛，收一筆續約費用，錢不在多，走個形式，再續給客戶20年的長期使用權，不就行了么？” “祁哥，其實你還忽略了咱們這個項目，最最重要的一個特點！”陳晉得意的喝了一杯說道。 祁旭光反正是已經徹底擺正了心態，虛心學習了。 于是他問道：“小陳，你就直說吧！我承認，我的腦子遠沒有你的靈活！” ，歡迎訪問大家讀書院 房產大玩家 405.被忽略的關鍵
“這樣一來，我們大概可以在半年內回款，并且還能產生至少六七個億的利潤。而且借助這第一個項目的成功，也能夠以其特殊性制造一定的知名度，打開市場局面……” 陳晉滔滔不絕的說著，一副要長篇大論的模樣。 “等等！小陳，你先等等！”祁旭光見陳晉正在興頭上就要說下去，連忙擺手道：“只要可以出售，好處在哪我都很清楚，但是關鍵在于咱們怎么樣可以達到‘賣’這個目的呢？” 祁旭光這是真心求教了！ 他作為一個浸淫房地產行業十幾年的老油條，真是做夢都想不到自己竟然有一天會問出這種問題！ “你說的每個字我都明白，意思我也理解，但我聽不懂啊！”祁旭光無奈的笑道。 陳晉點點頭：“祁哥，你說說看，有哪些不明白的地方？” “額怎么弄到這塊地的問題，既然你說已經搞定了，我就不問了。”祁旭光先是說道，接著又道：“其他的么第一，只有一本大土地證，又不能分割產權，我們該怎樣讓客戶接受這種20年長租使用權的產品形式？” “第二，監管部門這一關要怎么過？既然是拿來住人的公寓，民用水電得有吧？管道煤氣得配吧？商業用地怎么進行這些申報？” “第三，就算以上問題都解決了，沒產權的房子，要怎樣賣到12000的單價？” “第四，產品屬性的問題，建成多大的公寓合適？另外按照東江市目前的房價，如果手頭擁有幾十萬現金的話，完全可以選擇正常住宅，安安穩穩的獨立70年產權，何必要來購買我們的無產權房子呢？” “第五，也是最關鍵的一點，既然是20年的長租，那么到期之后怎么處理這批房子呢？總不可能是收回吧？那樣的話，搞不好一套都賣不出去！” 祁旭光一口氣問了這么一串問題，差點沒把他自己憋死。 問完了之后，他就自己倒上一杯酒，“滋溜”一下干掉，但同樣心潮彭拜！ 因為他很清楚，陳晉既然敢提出這個方案來，那么就一定有相應的對策了。他現在純粹是好奇而已，到底怎么樣可以把這么一個“非主流”的項目做成一個成功的產品來打開萬宇公司的市場局面？ 陳晉聽了他問的這幾個問題，也不由得暗暗點頭。祁旭光確實是老油條，一下子就抓住了核心問題！ 他笑道：“祁哥，你聽我慢慢給你解釋。” “首先呢，這樣的產品形式只要包裝得當，營銷得當，我個人認為客戶并不難接受。就好像買商鋪一樣，非住宅，40年產權，賺的無非就是個租金而已嘛。咱們20年的長租使用權，其實形式上是一樣的。” “目前工業區附近的農民房單間出租價格，就已經在8001000塊一個月左右了。等到工業區改建項目全部完工，可以預見的是，那里會變成像聽濤科技園一樣，企業扎堆的板塊，相對于工廠來說，提供的就業崗位多了不知道多少倍吧？” 祁旭光點頭道：“這沒錯。工廠一個車間撐死了百八十人。但同樣占地面積的寫字樓，搞不好能提供十幾倍的就業崗位。” “那就對了嘛。人口密集度一上來，緊接著的就是租賃市場的活躍。要知道，在目前的環境下，買賣業務越萎縮，租賃業務就越活躍。現在連農民房都要1000一個月了，附近的精裝修公寓，已經要18002400一個月的價格了。” “你可別忘了，等一兩年以后項目完工，到時候火車北站的改建可就已經開始了，前景是完全能看見的。工業區搖身一變，成了高新科技園，我估計精裝修公寓的月租金，至少也會漲到30003500一個月。” 陳晉非常自信的說道：“咱們的公寓，可以定在35方左右一間，12000的價格，一間就是42萬左右。哪怕以3000的房租計算，12年左右就回本了。剩下的8年使用權，就是客戶的凈利潤！就算算上總共一年左右的空置期，凈利潤也在7年25萬左右。” 他接著道：“我這還是不計算隨著將來火車北站改建完成后，帶動周邊高速發展而造成的租金上漲。所以我可以說，只要買這個公寓，就是穩賺不虧的。既然穩賺不虧，客戶為什么接受不了？” “那監管部門這一關……？”祁旭光不由得提醒道。 陳晉哼道：“那就更簡單了。扶植第三產業本就是國家的現行政策，別忘了，我們是提供租賃業務，可不是在賣房子，算第三產業的范疇內。甚至我現在就可以負責任的說，到時候只要項目動工，民用水電和管道煤氣的鋪設，我都可以搞定。” 祁旭光一愣，隨即想到陳晉和吳德民的關系，再套上“扶植第三產業”的高帽子，這還真不是多難辦的事情。 陳晉繼續道：“至于你的第三、第四個問題，其實是一個問題，無非就是咱們的房子能不能‘租’出去罷了。” “沒錯。”祁旭光應道：“價格問題，和市場接受度的問題。” 陳晉應道：“祁哥，你忘記最重要的一點了！” “什么？”祁旭光一怔。 “這幾年，在房地產上面嘗到甜頭的人，太多太多了！有多少人因為買了套房子開始發家致富，我想不需要我來給你舉例子了吧？”陳晉悠悠道。 祁旭光眨了眨眼，兀自一笑。這不是廢話么？既得利益群體有多么龐大，他比誰都清楚！ “所以！”陳晉忽然道：“只要有利可圖，有沒有產權，這有什么關系嗎？咱們賣40多萬一套，搞不好過個三五年的，等火車北站一建成，行情漲了呢？咱們的房子的價格漲到了50萬，60萬甚至是100萬一套呢？那些嘗到甜頭的人，絕不可能放棄這種機會！” “到那個時候，客戶還會糾結租幾年能回本的事情嗎？”陳晉反問道。 祁旭光已經聽傻了！ 他忽然發現自己的思維已經被多年的從業經歷給限制住了，陳晉說的這些，都是他根本就沒有想過的方向！ “關于你最后一個問題嘛……”陳晉倒上酒說道：“等20年期限到了，咱們就效仿土地證到期續費的方式嘛，收一筆續約費用，錢不在多，走個形式，再續給客戶20年的長期使用權，不就行了么？” “祁哥，其實你還忽略了咱們這個項目，最最重要的一個特點！”陳晉得意的喝了一杯說道。 祁旭光反正是已經徹底擺正了心態，虛心學習了。 于是他問道：“小陳，你就直說吧！我承認，我的腦子遠沒有你的靈活！” ，歡迎訪問大家讀書院 房產大玩家 405.被忽略的關鍵
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