第583章 智慧城市住宅定價有些過高呀

星海集團宣布過在今年下半年進行銷售，目前定價方案需要由沐陽審核并簽字，但他就一直拖著，他覺得之前還沒到合適的銷售時機。

現在H城的房產非常火，全城新房均價已經接近六萬元了，比歷史均價還要高兩萬，這是由于H城已經成為全國科技中心、GDP城市榜首。

有些投資者稱，星海集團硬把H城的格局給改變了。

智慧城市，也成為全球焦點。

這一天，7月29日，上午十點鐘，沐陽召開了高層會議，參與人員有周晨、楊海和智慧城市的項目管理人員，也邀請了當地ZF代理人和股東代表參加。

智慧城市并不是只有星海集團這個大股東，但可以直接行使執行權，其他股東不得干預，這在簽訂合作協議之前就商議好的。

雖然小股東不能干預，但有重要信息和財務知情權、監督權，也可以提出建議。

所以，沐陽召開智慧城市的定價會議，也讓周晨通知了相關股東代表。

第一期三萬套住宅房子，就價值數千億元，所以沐陽也是很重視定價方案。

如果賣得不好，肯定會影響后面四期銷售。

一般來說，第一期最優惠，銷售好的話，然后后面幾期都要貴一些。

還有商鋪和寫字樓招商事宜，也會在會議中把大概方案定下來。

沐陽看過住宅定價方案、商鋪和寫字樓招商方案，招視了下參會人員后，坐在主位上，開門見山說道：「今天的會議話題就是智慧城市的住宅定價方案、商鋪和寫字樓招商方案，這兩套方案我都看過了。

我不是這個房地產行業的人，理論知識沒有專業人士懂得那么深，但對市場的分析，我有自己的見解。

不過，我想先聽聽你們制定的住宅定價方案的理由。

方業你是智慧城市的總負責人，這套方案是你們制定的，說關鍵點。」

一名穿著西裝、年約四十五歲的中年男人站起身向沐陽微鞠躬了下，然后坐下，朗聲說道：「董事長，各位領導，你們好。

我們定價，是根據土地成本、建筑成本、位置和環境、市場需求、市場競爭、政策影響和附加服務等因素綜合來定價的，以目前的情況來看，智慧城市的附加服務影響非常大，不僅全國投資客，還有海外投資客都看準了智慧城市，都想搶到更多套的房子。」

「拿BJ中心地帶西城來說，住宅均價已經達到十二萬元，申城、深市核心地段，住宅均價也超過了十萬元。

智慧城市周邊住宅均價這兩年漲得也飛速，已經達到六七萬元了，甚至個別樓盤已經達到七八萬元了，已經不比西湖核心區域低了。」

「智慧城市的住宅，配套設施好，房子質量有保障，物業統一管理，賣便宜了，對不起它。」

方業說了許多，從開始的理論，再打開PPT針對調查的市場數據進行分析。

他們方案中的定價，當然要算入公攤面積。

智慧城市的房子，由于有很多配套設施，如果真全算公攤面積的話，那就多了。

為了避免顧客對智慧城市的房子有太多不好的爭議，方業說，把公攤面積率定為20，然后多出的公攤面積，就當是「送」了，讓客戶覺得賺到了，更利于銷售。

鑒于大環境如此，

關于公攤面積這一事，沐陽他看過方案，思考過利弊，還想了好幾天時間。

目前國

內已經流行公攤面積，如果取消的話，房子標價肯定要高許多。

比如原來89平方的，一般實際的面積是70平方左右，公攤率約21，這70平還包括墻厚。陽臺這些，可能就是半送半賣，也有全送。

假如原來賣一萬一平，可不是意味著房價僅漲21，而是要漲（8970）/70＝27.14。

也就是說，要賣1.27萬一平才攤平原來的總價89萬元。

而不是還是賣一萬一平，總價才70萬，那是不可能的！

這個定價，如果銷售稍微差點，房地產公司多半要虧本了。

所以，指望去除公攤面積就能降總價，這都是消費者一廂情愿的想法，房開可不樂意這么做，該賺多少還是賺多少。

換句話說，即使消費者以為減少公攤面積能夠降低房價，但實際上房地產公司不會因此降低總價，而是通過其他方式來補償這部分面積的成本。

因此，消費者在購房時需理性看待房價和面積的關系，避免被虛低或虛高價格所迷惑。

也就是說，星海集團搞新穎取消公攤面積，但總價并不變，民眾不一定能接受。

實際就是換湯不換藥，意義不大，反被民眾吐槽，總價沒降，單價還顯得「貴」死了，吃力不討好。

另外，如果取消公攤面積，房開在建造房子時，肯定想辦法縮減公攤面積，比如樓梯口小了，電梯外空間也小了，同樣影響使用者。

當然，肯定會影響設計，會盡量把室內所得面積變大，但相應地減少公攤面積。

取消公攤面積計算，當然也有好處，比如每個業主所占的面積更真實合理，不再存在高層樓層住戶面積過小、低層樓層住戶面積過大的情況，從而實現更加公平合理的分配。

但總的來說，只要總價沒變，總物業費沒變，對業主來說沒什么影響，得不到實際好處。

如今，按照現行政策要求，實際售房時，都會公布實際面積和公攤面積占比率，只是需要消費者計算戶型實際情況，實際得房面積，有多少是贈送的，買房不能光看單價高低。

有些房子，房本95平方的，實得面積比不上房本89平方的，這是很普遍的現象。

比如這個89平方的，全贈送大陽臺，它有飄臺，而這個95平方的，陽臺面積小，可能只是半送，甚至還沒有陽臺。

星海集團在公布房價時，一樣會透明地公布實際所得面積、陽臺面積和公攤面積情況，戶型圖、實際戶型與樣板房面積都一致，不能讓銷售人員誤導消費者。

沐陽坐在沙發上，聽方業及其他人向他匯報。

定價方案上，他大概看了下，普通住宅定價沒有低于十萬元一平，最差位置的一樓都定價十萬元一平，均價達到14萬元一平。

要是大平層和別墅，單價就更貴了。

「你們定的這個價格，沒坑窮人呀。」沐陽揚了下眉毛，笑了笑說。

眾人愣了下，才知道沐陽是開玩笑，然后也跟著笑了起來。

方業尷尬笑道：「董事長，我們是這樣想的，既然坑不到窮人，賣九萬和十萬，差別也不大，那就干脆按照需求量來定價，全國但凡有些錢的，都想往智慧城市擠。」

沐陽點了點頭：「有點意思，不過還需要考慮一下市場的接受度，這個價格可能已經超出大部分人的預想價格了。如果銷售不佳，會直接影響到后面四期的銷售。」

方業很認真地說：「是的，注定是少部分人的市場，智慧城市的房子，窮人真不用考慮，這很無奈。

就算我們賣五萬，窮人還是買不起，然后消費者都會搶著要，最后轉手賣

我們第一期有3萬套住宅，五期15萬套，但相當于全國富豪來說，這并不算多。

根據相關數據統計，去年國內凈資產過億家庭就有13.3萬戶，而千萬凈資產達到兩百萬戶，主要集中在一線城市。

也許這個數據有些失真，畢竟只是抽調，但也相差不大的。

我們打造全球頂級的智慧城市生態圈，高端配套，真不怕賣不出去。

我們可以先公布一房一價，看看有多少人將會訂金搶號，如果交訂金人數過少，我們可以再搞促銷活動。」

沐陽聞言，感覺方業分析得有頭有理，現在H城經濟實力已經超過北上廣深，發展潛力無窮，只要智慧城市運營成功，就硬造出來一個國際科技大都市。

轉問其他人：「你們有意見的，說說看。」

周晨說道：「房地產我不太了解，但我希望銷售時，一定要跟客戶講清楚，不能隱瞞重要信息，欺騙客戶，這個訂金，如果客戶沒有及時選到房子，要及時退回去，一定不能破壞星海集團的聲譽，否則得不償失。」

「好的，周總，我們一定會嚴格遵守誠信經商，嚴格培訓銷售人員。」方業鄭重點頭。

「智慧城市牽扯到太多的利益，不能有任何中間商存在。

選定房子后，如果客戶覺得后悔了，在合同中確認，而且你們一定要跟客戶講清楚毀約金。」沐陽建議道，雖然沒取消成公攤面積，但在交易上，可以偏向客戶一些。

江南省買房，一般在選號之前，客戶要交訂金，訂金一般是十萬，但最多不會超過總房價的10。

現場選定房子后，確認之后，這個訂金就變成定金，要劃入購房款了。

現場選號，不會進行交付貸款或全款的，因為搞合同太費時間，還需要公證人，手續非常復雜，當場搞不定的。

結束選號之后，房開公司要準備合同了。

一套房子就是一大沓合同，都有好幾十頁，需要簽字的地方非常多，工作量非常大。

在這段時間內，由于房子是現成的，房開會通知客戶開始辦貸款了，準備全款的，就要準備好錢了。

然后房開選定一個時間和準業主簽訂合同，辦理好合同，業主就能拿到鑰匙了。

如果客戶后悔，不想要選寫的房子了，那肯定要從訂金中扣除毀約金，因為這種毀約的行為影響了銷售。

如果不這樣，比如說有人想惡搞房開公司，預訂了許多套房子，最后全毀約，這對房開公司來說肯定不利。

所以，沐陽并不認為選號之前交付訂金是件壞事。

「好的，我明白。」方業點頭，把周晨和沐陽的話給記下來。

接下來，大家討論了一會。

沐陽看到大家沒什么異議后，拍了下桌子上的方案：「那好，就按照你們的方案來推進吧。」

說完后，這個會議也就結束了。

第二天，

當地ZF和星海集團聯合公布智慧城市一房一價文件，很快傳到網絡上。

朱運標好久沒有逛論壇了，工作的忙碌，生活上的蠅營狗茍，根本就沒有時間，只是偶爾逛下也是找資料。

今天，網絡上又爆出星海集團的熱點新聞，讓他多看了一眼。

「星海集團公布一房一價了？最低十萬一平？」

「真的是不坑窮人呀，開始還以為能買一套大面積的，現在能買到一套小面積的就不錯了。」

他14年開始和朋友合伙倒騰，今年行情急轉直下，幾年下來留下一地雞毛。

真是干著操賣白（粉）的心，拿著買白菜的錢。

幾個人聚在一起商議了一下，干脆把公司賣掉了。

開公司是虧本了，還不如他倒騰比特幣，目前賬號顯示可賣一千五百多萬元，他打算清掉，買下智慧城市的房子，算是給孩子留個保障。

比特幣這東西，他看不透未來形勢，當年只是瞎買了一些，想不到還大賺了，這是運氣。

做生意還不如當時瞎投資買幣！

他看好智慧城市的未來潛力，住宅數量就那么多，基本是固定不變的，賣一套少一套，而全國所有人都想往里面擠。

打開H城房地產信息，上面就有智慧城市的一房一價信息。

預售證號：H城智慧城市售房許字（2018）第001號；

項目名稱：星海名筑（現房）（一期）……（二期）……（三期）

項目地址：H城智慧城市星海一路與星海二路交叉以東

這只是其中一個項目，還有星海華庭、星海秋月園、星海濱江國際、星海外灘等十個項目樓盤，每個樓盤的在售房數百套到數千套不等。

這些不同的樓盤，委托不同的建筑公司建造，所以命名不一樣。

住宅面積從七十平方到數百平方的大平層，或者聯排、雙拼、獨棟別墅。

像濱江國際和外灘的臨江房最貴，十五萬起步，他直接退出這個樓盤，真買不起呀。

別墅單價都是十八萬起步，獨棟別墅最貴，單套一億起步價。

除了一房一價，還詳細公布了周圍配套，包括教育資源等問題。

比如買了這小區的房子，小孩可以去哪所小學和初中讀書，而非智慧城市的住宅用戶，小孩不能跨區域就讀。

同時，公布了購買資格問題。

這三萬套房子，最大發放9萬個預訂，即三個人搶購一套房子，每個號限購一套，每個家庭限一個號，先報名先得預訂號，報滿為止。

H城居民、高端人才、在H城投資的相關人員，此類客戶總獲得4.5萬個選號，同樣是先到先得預訂號。

他看了下一家網站的網友評論，有不少爭議。

「還以為均價十萬差不多了，想不到普通住宅均價達到十四萬元了，別墅更離譜，誰會買呀！」

「房子不就是一堆鋼筋混凝土嗎，能值幾個錢，星海集團想錢想瘋了，沐陽都不審核一下定價方案嗎，讓下面的人瞎定價。」

「一群窮人在議論自己買不起的物品，我們買不起，但有錢人可能不在乎這一點，估計還怕賣便宜了，感覺不到高大上。」

「現在H城的房價都貴得離譜，說是新房均價六萬左右，但好地段好樓層的，沒有八九萬根本買不到，智慧城市的屬性不一樣，賣得貴一些也正常，不要拿其它三四線城市房價來對比了。」

「現在大家都不太知道智慧城市的房子怎么樣，過幾天開放了就知道了。」

智慧城市的定價，大多數人認為過高，感覺賣不出去。

有些網友拿港城來對比，感覺又低了許多。

但有些網友認為，H城與港城的福利待遇沒有什么對比性。

當然，有些人看重智慧城市的特殊屬性，有錢人不會在意那些福利待遇。

讓國外機構和老外不滿意的是，智慧城市并未向在樺國無居住證的外國人開售，也就是說，有錢也買不到，除了寫字樓。

智慧城市的有些寫字樓也要出售，但商鋪并不出售。

除了公布住宅定價，星海集團還公布了招商內容及出租房政策。

只要在智慧城市工作的人員，都可以租到智慧城市的廉租房。

智慧城市建造了大量單身公寓，全簡單裝修好，五臟俱全，月租金六百元起，專門向在智慧城市打工的普通人供應。

但如果非智慧城市上班的打工人，是租不到智慧城市的廉租房的。

光這點措施，獲得了大量網友的贊美，說星海集團真是良心呀。

8月5日，智慧城市開始接受住宅預訂，同時開放智慧城市一期區域。

所有人都等待著智慧城市開放，很想知道里面將是什么樣的，那些住宅又是怎么樣的。

時間過得很快，大家終于等到了這一天。

凌晨的時候，智慧城市的工作人員開始拆除遮擋墻。

不少民眾在凌晨的時候就過來了，在各入口處排起了長龍，當地ZF趕緊派出人員維護次序，不允許民眾影響工作人員拆除遮擋墻。

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