第119章 土地拍賣

這才離開沒多久，人家說有急事，估計也沒空見她。

商健在申城新買的新天地香山路1弄的獨棟別墅住了一晚。

鬧市里獨占一棟別墅，是他前世多年的夢想，想逛街，走出小區就是；想散步，小區里或附近的復興公園就不錯。

以前羨慕那些富豪走進這種別墅小區，而如今，自己悠閑地走在小區里，也是其中業主之一。走出小區，路過的路人也會投來羨慕的眼光。

人與人看似沒有等階，但當這些物質條件擺在眼前時，對大數人來說，鬧市里的一棟別墅都是一輩子仰望，階級等級就看出來了。

買了別墅，商健還是感覺心里沒有前世在城里一定有房子的執念，這方面的遺憾沒有了。

晚上時，給父母打了電話，告訴他們在申城買了別墅，讓他們有空時，可以出來散散心。雖然這樣花錢，被父母嘮叨了很久，但商健通過電話，也能聽出父母心里的喜悅。

第二天早上，商健就趕往粵城。

土地拍賣，后天就要開始了。

商健一行三人到粵城后，入住富力麗思卡爾頓五星級酒店，這酒店離粵城塔僅一公里。

秘書為商健預定了一百多平方的行政粵城塔江景套房，設施豪華，高樓270度觀景，有獨立的客廳，四千多塊錢一晚，的確物有所值。

從桂城過來的星辰建筑公司的幾人也在這個酒店入住，等待老板到來。

商健到了客房，洗了一個澡，就叫下屬到自己客房客廳來，開個小會。

一會后，六人圍坐在茶桌四周的真皮沙發上。

除了商健，這五人是房開公司的四個高層和高工，分別是新任命的星辰房地產粵省公司總經理雁南飛、副總兼營銷總監達柯南、技術總監林成健、工程部總監婉小磊和技術高工蒲丁。

商健給各人倒了一杯茶，自己抿了一口，才說道：

“雁總，你把后天的土地拍賣情況說下。”

商健從達柯南手中拿過幾宗拍賣土地的資料，資料都是提交保證金后拿到的官方信息和公司匯總的資料，上面有現場土地和周邊環境的彩色照片。

總經理雁南飛恭敬地說道：“好的，董事長。各位，我先把情況說明一下吧。

按照老板的大方向指示，我們將以粵城增城區選擇為公司的第一處開發樓盤之地，后天增城區有幾宗地要拍賣出讓，其中我們看中的有兩塊地，這兩塊地的土地使用用途為城鎮住宅用地、零售商業用地、餐飲用地、商務金融用地。

其中一塊地e0701，位于朱村大道東與g94交叉路口向西五百米，用地面積為59476平方米（折合89.21畝），要求容積率不大于2.9，配套用房起始面積200平方，起始價2.458億元，起始樓面價約1653元/平方米。

另一塊地，e1201地塊，位于汽車城大道和廣園快速路交匯東北側，用地面積為56889平方米（折合85.33畝），要求容積率不大于2.9，配套面積400平方，起始價2.513億元，起始樓面價約1766元/平方米。

第一塊地，按照目前的增城的房價趨勢，我認為第一塊地的毛坯售價定價為9500元/平，那么，樓面價不能超出2300元/平方，我們才能保證利潤。

第二塊地，毛坯定價為9800元/平，競拍樓面價不能超出2400元/平方。

今天，我們已經提交保證金，據拿到的消息，我們的競爭對手，主要是恒d地產、億科、保利、招商蛇口、富利地產等十幾家房開公司。”

商健邊看資料邊聽雁南飛述說，然后就開發這兩片土地的成本和利潤做一個估算，判斷是否值得投資開發，估個最高競拍價。

保密條例，大家都清楚。就算猜到別人大概估價，但如果超出預算，敢不敢繼續競拍又是另外一回事。

雁南飛的估算只是自己的估算，也許有些遺漏，讓大家積極發言，明天再去一次踏勘，陪老板去看看那兩塊地的實際情況。

這個月，增城區房價均價在8900元/平，在年底時，將增漲到1.05萬/平。

小會議完之后，商健讓雁南飛留下來。

順便問了他一些問題：“雁總，房地產公司一般要繳納什么稅？在這方面我不太清楚。”

雁南飛對老板很恭敬，覺得老板不懂這個也屬正常，耐心地說：“總的來說，房地產公司需要交納的稅種有：營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、契稅、土地增值稅、所得稅等。可能各省情況不一樣，但都差不多。”

“聽著好復雜，稅種這么多，我都感覺有些頭暈。”

“是挺復雜的，一般人還真弄不清楚，我寫個例子，你看一下，大概就清楚了。”

雁南飛拿來一張白紙，唰唰唰寫了一串文字和數據。

幾分鐘后，遞給商健。

假設：土地費用3.2億元，計劃開發10萬平方

一、假設：營業收入16億元（商業、車位、住宅）

二、開發成本土地費用3.2億元以下第1項到第5項相和76000萬元

1）報批報建費2400萬元（240元/平方）

2）開發前期準備費用1600萬元（160元/平方）

3）社區管網工程費5000萬元（500元/平方）

4）建安工程費30000萬元（3000元/平方）

5）園林工程費、配套設施費、資本化利息5000萬元

三、銷售項稅金及附表以下第1項到第5項相和13112.9萬元約13000萬元

1）營業稅營業收入的58000萬元

2）土地增值稅營業收入的2.54000萬元

3）教育專項資金營業收入的0.1160萬元

4）印花稅工程支出的0.03（工程支出開發成本土地費用利息約43000萬元）12.9萬元

5）教育附加稅、城鄉建筑維護稅、防洪基金大約880萬元（取費基數大概8000萬元，稅率約11）

6）土地使用稅6元/平方×10萬平方60萬元

四、期間費用銷售費用管理費用財務費用約5000萬元

利潤總額總營業收入開發成本銷售項稅金及附表期間費用1600007600013000500066000萬元

凈利潤利潤總額的75（企業所有稅為利潤總額的25）66000萬元×7549500萬元

總投資開發成本期間費用81000萬元

投資利潤率66000/8100081.4

銷售利潤率66000/16000041.25

雁南飛羅列的例子比較簡單易懂，商健這個外行，很快看明白了，贊道：“嗯，你這例子看上去通俗易懂，我大概搞清楚了。很多房開說利潤率只有十來個點，難道是忽悠人的？”

雁南飛搖頭：“老板，這張紙上的利潤率數據，是按照全部銷售完的房子和商鋪來計算的，當然會高很多。實際上，房開公司銷售不好時，利潤率會很低，甚至有可能虧本。但是，這些房開說利潤率只有十來個點，指的是銷售利潤率。

但不管怎么樣說，這行業的投資利潤率都算是非常高了，如果能六七個月內清盤，年投資利潤率就特別高了，很多行業遠遠比不上。

我上面羅列的數據跟實際情況有些差異，但相差不大，我之前開發的幾個樓盤。”

“嗯，沒什么事了，你先回去吧。”

商健留下他寫的數據，雁南飛點了下頭，退出老板的套房。

第二天早上，商健和房開公司的幾個高層實地踏勘擬出讓的土地，了解土地現狀和周邊環境。

土地是一片荒涼，但周邊的公路已經建好。

八九畝左右的土地，看上去其實也不大，啥也沒有，但市場價格就值三億元左右，一畝地就值三千萬元左右。

看了半天，又再次開小會。

剛剛升級時，商健能拿出來的現金就有8億元。

買技能、招聘人才和購買技術資料，花了一億多元，買別墅，又花了2500萬元。

生態農莊的40億元不能動用，動手了還是從他這邊扣除，所以，他能用的資金大概是6.5億元。

買土地的錢肯定是夠了，估計那兩塊地成交價在三億多元，要是競爭少的話，說不定都花不了三億元。

他看中的是第二塊85.33畝的地，他還記得，這片區域蓋好后，在20年，房價都漲到三萬五。

年底規劃的13號地鐵經過這里，小區離地鐵站口新塘站口直接距離五百米左右，而且還是學區房。

拍賣時間是在5月4號下午三點鐘，地點在天河區公共資源交易中心一樓開標二廳。

前天，公司已把競買保證金匯入指定銀行賬戶，將競買申請資料按要求準備齊全交付到公共資源交易中心，參加報名資格預審，才具備競買資格。

幾人吃過午飯，休息了下，帶上由交易中心發放的《競買通知書》、競買憑證和競買標志牌，來到交易中心。

信息是由自然資源和規劃局發布公告，此次拍賣方式是現場拍賣。

此次拍賣共拍賣6個地塊，其中有5塊為住宅、商住或住宅規劃的地塊，1塊為純商業或辦公、文化娛樂地塊。

商健等人走進拍賣廳，坐在第五排左邊的位置，掃看了下參與拍賣的人。

“三排右前方的，穿白色polo衫的中年男人，是億科的高層何總，負責粵城附近幾個城市的土地儲備和房產開發，這個人很精明，能干。”

“二排左四，是恒d地產粵城公司的總經理張總。恒大主攻粵省，特別是深市，可以說，他們不缺錢，這里也是他們的地盤，這種幾億級別的土地競拍，看來他們老板沒來。”

參與土地競拍的房產公司有二十幾個，總人數有一百人左右，雁總只挑重要的人物向老板介紹，商健點頭，一邊打量著這些前世讓他仰望的房產大佬。

坐在拍賣場，身臨其境，感覺有些妙，想不到，已經成為決定房價的大佬之一。

沒等多久，時間很快到了下午三點鐘。

穿著薄款深色西裝的中年男拍賣師，儒雅的形象，走向演講臺，演講臺右側有兩名公證人。

“歡迎大家參加粵城增城5月份土地出讓拍賣，今天由我來主持此次的拍賣。此次土地拍賣一共有6個地塊......”

拍賣師簡單的開場白，然后介紹此次拍賣的大概情況，同時，背影墻上的投影屏幕也播放各個地塊的有相關信息和視頻。

很快，第一個地塊開始介紹。

拍賣的是增城廣場的熱門地塊，用地面積78.3畝，土地主要用途為普通住宅房，起拍樓板價2400元/平，起價總價為3.13億元，每次增價底價為100萬元。

商健聽著拍賣師介紹，也在思索著。

土地拍賣市場一直是房地產市場的一個風向標，是政府調控地產的一個重要手段，也許現在還有很多開發商懷念當年幾乎零門檻的拍賣市場，彼時地方政府為了吸引項目投資，開發商只需要繳納20，甚至更少的土地出讓金便能拿地，然后啟動項目開始銷售，從而以幾乎空手套的方式積累第一桶金。

這些年，調控政策一波接一波地出臺，到了13年，以前的那個空手套白狼的套路已經不行了。

如今，土地拍賣還不限拍，即限最高拍賣價，要等到17年左右，粵城為了限制房價，對土地拍賣價進行限拍。

以往“拍賣”這個詞的意思是價高者得。

而在今天的中國土地拍賣市場上已經幾乎沒有單純的價高者得一說，土地管理部門在招拍掛說明書上附加的一系列條件，給開發商出了一道又一道難題。

競價超過最高限價后，轉為“競代建”、“競降居住比例”、“評比規劃方案”等方式進行評比。

“第一塊地，開始競拍！”

拍賣師剛喊下，很快有房開公司喊價。

競拍相當激烈，經過一百多輪競拍，最終被億科拍下，出讓總價為4.60億元，溢價率為46.9，樓面價為3527元/平方。

星辰房開公司沒有參加這塊地的競拍，等最終落槌時，雁南飛有些咂舌，低聲向老板說樓面價太高了，毛坯房最終售價可能突破11000元/平方。

商健點頭，以幾年月后的漲勢，虧倒不會虧，少賺一些罷了，但位置好，價格適中的話，賣得也快，資金流轉快。

第二塊地，也是比較熱門的地塊，不過起拍價太高了，達到2900元/平方，有不少人唏噓政府定的起拍價太高了，還讓不讓人賺錢呀。

正準備流拍時，龍江集團舉牌喊價4.3億元，還是沒有人競爭，最終成交沒有即溢價率為0，出讓總價為4.3億元。

若不拍，估計也是流拍。這兩年，土地價格定價很高，流拍很正常。

接下來，輪拍到第三個地塊，正是商健看中的85.33畝的地塊。

首富從開掛開始 第119章 土地拍賣