第六十七章:定價
更新時間:2021-03-29 作者:令臣
時代狂流 第六十七章:定價
視察過樣板房和售樓部，情況基本敲定，接下來就該籌備定價和宣傳了。 宣傳好說，只要舍得砸錢，廣告就能做的鋪天蓋地。 定價就有點燒腦了，價錢高了影響銷售，價錢低了又容易虧本，尤其樓盤還在郊區，定價更得慎重。 王流索性把公司的頭頭腦腦都召集了起來，開了場會，群策群力。 會議室里。 王流掃了眼眾人，拋下議題道：“馬上要開盤，定價得先敲定，有什么想法，大家暢所欲言吧。” “樓盤在郊區，周邊房價大致在一千一二，別墅兩千七八，要想不影響銷售，我們的定價也得在這個區間，但是我們每平的成本就要1050左右，別墅還要更高一點，所以…… 我建議我們的定價最好定成高層每平1200，別墅每平兩千八，有盈利，價錢也不會超過周邊平均線，影響客戶的購買欲望。” 楊凱掃了眼眾人，第一個發了言。 作為分公司創始人之一，他也算是公司骨干，目前任辦公室經理，負責項目管理和經營，以及公司上下溝通、左右協調，情況他最熟。 其他人紛紛點頭，這是老成之言，分析的很中肯。 吳輝卻皺了皺眉：“別墅定在兩千八沒問題，但是高層只定1200，每平才賺150塊，毛利率只有14.2%，盈利空間太少了吧？ 其它樓盤只定一千一二，是因為地段不好，樓盤也不出奇。 但是我們的樓盤可不一樣，有別墅，小區整體環境大有改善，高低搭配，也充分照顧到了高層的采光，總體比其它樓盤少說也能高出一個檔次，每平1200的定價有點太保守了，依我看，每平定成1250，甚至1300也沒問題。” 他是做工程的，對設計信心十足。 王志新贊同道：“老吳說的對，咱們的樓盤在這擺著，設計比其它盤新穎，定價高出點平均線也無所謂，定價高了，顯示出我們的與眾不同，說不定客戶還更買賬呢。” 他起點雖然低，但是人不傻，也勤奮，被王流領進了這一行，這段時間也一直在努力學習，對房地產行業里的門門道道，基本都懂了。 齊再興不以為然道：“咱們樓盤新穎歸新穎，但是客戶買不買賬還不知道呢，相對來說，還是價錢最實在。 定價如果超過平均線，地段都一樣，其它盤的房子賣的比我們便宜，哪怕每平只便宜50塊，一套房子下來，少說也能省個大幾千，不算少了，有便宜的能買，人家為什么要來買我們貴的房子？ 從銷售角度來講，我認為還是1200的定價比較合理。” 梁月附和道：“有道理，這是公司第一個項目，還是借債在開發，財務壓力比較大，目前最重要的是回籠資金，我認識可以適當犧牲掉一部分利潤。” 這是公司招來的財務總監，觀點很明確，賺錢在其次，回籠資金才是前提。 意見出現分化，兩邊各執一詞，互不相讓，眼看要吵起來。 王流敲敲桌子，出聲道：“意見我都聽了，說的都不錯，盈利要有，但是銷售也要考慮到，別墅定價兩千八都沒意見，現在有分歧的只是高層。” 眾人紛紛點頭。 王流繼續道：“梁總監說的很有道理，這是公司第一個項目，最重要的是回籠資金，得更側重一下銷售，想讓人買，說一千道一萬，便宜才是關鍵，所以，高層的定價就定在每平……1100吧。” 1100？ 會議室里安靜了一瞬，所有人面面相覷。 吳輝遲疑道：“1100會不會太便宜了？1200都沒什么盈利，定1100……跟白送有什么區別？” “是啊。”楊凱深以為然，摒棄分歧，果斷跟吳輝站在了統一戰線。 齊再興也一臉吃驚，站在他的角度，側重銷售自然好，但問題是……這哪是側重，這分明是梭哈了啊。 “盈利還是有的。”王流掃了眼眾人，他們的想法，他自然明白。 “容積率從1.8提升到了2，核算到每平的成本也從1150降到了1050，每平定價1100，這不是還有50塊盈利嗎？ 而且，這只是高層，想盈利不是還有別墅嗎？ 都是鋼筋水泥造的，成本都差不多，就算別墅建造品質要高一些，成本略有提升，也高不了太多，但是兩千八的售價，比高層高的可不是一星半點，這塊的利潤還不夠嗎？ 我最后再強調一句，目前只是一期開發，后面還有二期、三期，現在盈利不是目的，回籠資金才是當務之急。 有了現金流我們才能持續開發下一期，或者接新項目另起爐灶。 所以，目前最重要的任務是把房子順利賣出去，一回籠資金，二也給我們樓盤聚攏一下人氣。 住的人多了，二期、三期才更好賣，想盈利，完全可以從二期三期找回來。 所以，我們不僅要在定價上有優勢，還要加送福利，現在交房交的都是毛坯房，我們加加碼，精裝修交房，把拎包入住的概念給我打出去。” 這才是王流的真實目的，一期開發賺多賺少不重要，回籠資金、聚攏人氣才是關鍵。 有了錢他才能滾動開發，有了人氣二期三期才更好賣。 如果一期銷售就遇冷，小區成了鬼城，那二期三期誰還買？ 其實想法他開會之前就已經想好了，他是老板，完全可以搞一言堂，直接拍板做決定。 但是公司想發展壯大，光靠他自己可不行，得給其他人一個表達的渠道，達成共識，上下一心，擰成一股繩，干起活來才能事半功倍。 能混到高層，眾人都不傻，王流說的稍一尋思就想通了，分清利弊，眾人紛紛點頭。 “王總說得對，目光確實得放長遠點，高層定價1100，我贊同。”楊凱第一個開了口。 吳輝緊隨其后：“我也贊同，一期先把資金和人氣搞定，等二期三期再把利潤做上去。” 其他人也紛紛發言，全部表示認同。 “既然都沒意見，那售價就這么定了。”王流掃了眼眾人，最終拍了板，又吩咐道： “吳工，你盡快去房管局備一下價，楊凱，宣傳的事就交給你了，廣告抓緊時間做起來，其他人全力配合，公司第一個項目，我們通力協作，一定打響這第一炮。” 眾人齊聲應和：“明白。”時代狂流 第六十七章:定價
視察過樣板房和售樓部，情況基本敲定，接下來就該籌備定價和宣傳了。 宣傳好說，只要舍得砸錢，廣告就能做的鋪天蓋地。 定價就有點燒腦了，價錢高了影響銷售，價錢低了又容易虧本，尤其樓盤還在郊區，定價更得慎重。 王流索性把公司的頭頭腦腦都召集了起來，開了場會，群策群力。 會議室里。 王流掃了眼眾人，拋下議題道：“馬上要開盤，定價得先敲定，有什么想法，大家暢所欲言吧。” “樓盤在郊區，周邊房價大致在一千一二，別墅兩千七八，要想不影響銷售，我們的定價也得在這個區間，但是我們每平的成本就要1050左右，別墅還要更高一點，所以…… 我建議我們的定價最好定成高層每平1200，別墅每平兩千八，有盈利，價錢也不會超過周邊平均線，影響客戶的購買欲望。” 楊凱掃了眼眾人，第一個發了言。 作為分公司創始人之一，他也算是公司骨干，目前任辦公室經理，負責項目管理和經營，以及公司上下溝通、左右協調，情況他最熟。 其他人紛紛點頭，這是老成之言，分析的很中肯。 吳輝卻皺了皺眉：“別墅定在兩千八沒問題，但是高層只定1200，每平才賺150塊，毛利率只有14.2%，盈利空間太少了吧？ 其它樓盤只定一千一二，是因為地段不好，樓盤也不出奇。 但是我們的樓盤可不一樣，有別墅，小區整體環境大有改善，高低搭配，也充分照顧到了高層的采光，總體比其它樓盤少說也能高出一個檔次，每平1200的定價有點太保守了，依我看，每平定成1250，甚至1300也沒問題。” 他是做工程的，對設計信心十足。 王志新贊同道：“老吳說的對，咱們的樓盤在這擺著，設計比其它盤新穎，定價高出點平均線也無所謂，定價高了，顯示出我們的與眾不同，說不定客戶還更買賬呢。” 他起點雖然低，但是人不傻，也勤奮，被王流領進了這一行，這段時間也一直在努力學習，對房地產行業里的門門道道，基本都懂了。 齊再興不以為然道：“咱們樓盤新穎歸新穎，但是客戶買不買賬還不知道呢，相對來說，還是價錢最實在。 定價如果超過平均線，地段都一樣，其它盤的房子賣的比我們便宜，哪怕每平只便宜50塊，一套房子下來，少說也能省個大幾千，不算少了，有便宜的能買，人家為什么要來買我們貴的房子？ 從銷售角度來講，我認為還是1200的定價比較合理。” 梁月附和道：“有道理，這是公司第一個項目，還是借債在開發，財務壓力比較大，目前最重要的是回籠資金，我認識可以適當犧牲掉一部分利潤。” 這是公司招來的財務總監，觀點很明確，賺錢在其次，回籠資金才是前提。 意見出現分化，兩邊各執一詞，互不相讓，眼看要吵起來。 王流敲敲桌子，出聲道：“意見我都聽了，說的都不錯，盈利要有，但是銷售也要考慮到，別墅定價兩千八都沒意見，現在有分歧的只是高層。” 眾人紛紛點頭。 王流繼續道：“梁總監說的很有道理，這是公司第一個項目，最重要的是回籠資金，得更側重一下銷售，想讓人買，說一千道一萬，便宜才是關鍵，所以，高層的定價就定在每平……1100吧。” 1100？ 會議室里安靜了一瞬，所有人面面相覷。 吳輝遲疑道：“1100會不會太便宜了？1200都沒什么盈利，定1100……跟白送有什么區別？” “是啊。”楊凱深以為然，摒棄分歧，果斷跟吳輝站在了統一戰線。 齊再興也一臉吃驚，站在他的角度，側重銷售自然好，但問題是……這哪是側重，這分明是梭哈了啊。 “盈利還是有的。”王流掃了眼眾人，他們的想法，他自然明白。 “容積率從1.8提升到了2，核算到每平的成本也從1150降到了1050，每平定價1100，這不是還有50塊盈利嗎？ 而且，這只是高層，想盈利不是還有別墅嗎？ 都是鋼筋水泥造的，成本都差不多，就算別墅建造品質要高一些，成本略有提升，也高不了太多，但是兩千八的售價，比高層高的可不是一星半點，這塊的利潤還不夠嗎？ 我最后再強調一句，目前只是一期開發，后面還有二期、三期，現在盈利不是目的，回籠資金才是當務之急。 有了現金流我們才能持續開發下一期，或者接新項目另起爐灶。 所以，目前最重要的任務是把房子順利賣出去，一回籠資金，二也給我們樓盤聚攏一下人氣。 住的人多了，二期、三期才更好賣，想盈利，完全可以從二期三期找回來。 所以，我們不僅要在定價上有優勢，還要加送福利，現在交房交的都是毛坯房，我們加加碼，精裝修交房，把拎包入住的概念給我打出去。” 這才是王流的真實目的，一期開發賺多賺少不重要，回籠資金、聚攏人氣才是關鍵。 有了錢他才能滾動開發，有了人氣二期三期才更好賣。 如果一期銷售就遇冷，小區成了鬼城，那二期三期誰還買？ 其實想法他開會之前就已經想好了，他是老板，完全可以搞一言堂，直接拍板做決定。 但是公司想發展壯大，光靠他自己可不行，得給其他人一個表達的渠道，達成共識，上下一心，擰成一股繩，干起活來才能事半功倍。 能混到高層，眾人都不傻，王流說的稍一尋思就想通了，分清利弊，眾人紛紛點頭。 “王總說得對，目光確實得放長遠點，高層定價1100，我贊同。”楊凱第一個開了口。 吳輝緊隨其后：“我也贊同，一期先把資金和人氣搞定，等二期三期再把利潤做上去。” 其他人也紛紛發言，全部表示認同。 “既然都沒意見，那售價就這么定了。”王流掃了眼眾人，最終拍了板，又吩咐道： “吳工，你盡快去房管局備一下價，楊凱，宣傳的事就交給你了，廣告抓緊時間做起來，其他人全力配合，公司第一個項目，我們通力協作，一定打響這第一炮。” 眾人齊聲應和：“明白。”時代狂流 第六十七章:定價
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