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第四十九章:不賺錢也得做

更新時間:2021-03-29  作者:令臣
時代狂流 第四十九章:不賺錢也得做
“流子,這破項目咱可不能接手啊。”曹國華人剛走,王志新就迫不及待開口了:

“地價加上拆遷費,光拿地成本就3200萬了,再加上設計、建安、稅費、運營,亂七八糟的費用都加一塊,再翻一番都擋不住,這么高的成本,別說賺錢,能不賠就算不錯了。”

運作過一個項目,耳濡目染這么久,房地產的運作環節王志新基本都清楚。

楊凱也跟著道:“是啊王哥,成本高就算了,關鍵還是在郊區,位置太偏,房子就是蓋好,也不太好賣啊,風險太大了,咱們最好還是換一個項目吧。”

王流沉吟著沒說話,項目不好、成本太高、風險太大這些他當然知道。

用一個簡單粗暴的估算公式來計算,房價至少得是樓面價的2.5倍才能收回成本。

什么是樓面價?

就是單位建筑面積分攤到的土地價格,即:拿地價格÷最大建筑面積。

現在拿地價格是3200萬,總建筑面積是:3.8萬平的宗地面積×1.8的容積率=6.84萬平。

所以這塊地的樓面價就是:3200÷6.84=468。

再乘以2.5,得出1170。

也就是說,這塊地光想收回成本,房價就至少要賣到1170。

可這塊地在郊區,房價最高才一千一二,基本跟成本價持平。

結果顯而易見,整個項目搭了時間,賠了人工,最大效益卻僅是勉強收回成本,整個一白賺吆喝,一個弄不好,還很有可能賠錢。

如果想賺錢,只能提高房價。

可偏偏位置是在郊區,本來賣房子就難,再提高了房價,那就更難賣了。

簡直就是個悖論。

可問題是……

“如果不接這個項目,我們還有其它項目可接嗎?”

王志新和楊凱同時臉色一僵。

“出來乍到,我們在市里既沒根基,也沒人脈,地現在又搶手,就算還有其它好項目,可輪得到我們來接嗎?”

王志新和楊凱同時心里一沉。

“剛才開口跟曹國華要項目,他現在也給了,我們要是不接,他會不會覺的我們是在耍他?市里的地可都歸他管,要是把他給得罪了,那我們以后還能在市里混嗎?”

王志新和楊凱臉色一拉,徹底垮了。

王流自顧自說完,仰頭悶了口酒,放下酒杯,眼神已經逐漸堅毅,沉聲道:“所以,即便這個項目再不好,但對我們來說,那也是最好的立足之本了。”

頓了下,又道:“而且,凡事有利有弊,這個項目也一樣,有壞處,自然也有好處。”

楊凱頓時眼睛一亮:“這話怎么講?”

王志新跟著道:“什么好處?”

王流平淡道:“第一,讓我們有個項目能先干著,公司初建,正好借這個項目,先錘煉一下團隊。”

兩人點點頭,說的也有道理,現在分公司就他們三個人,如果能借這個項目把團隊拉起來,倒也不算虧。

王流繼續道:“第二,能借這個項目,跟市里打好關系。

紡織廠沒效益,污染嚴重,影響市容,市里一直想拆遷,但為什么就是沒拆遷掉?

很顯然,市里的同行都不傻,核算一下成本心里都清楚,這個項目沒錢可賺,甚至還得賠本賺吆喝,沒人肯接手。

所以拖到了現在,簡直成了個爛攤子。

我們要是能出手幫市里解決了這個爛攤子,市里多少得念我們一點好吧?

現在我們跟市里是沒關系,但是等這個項目做完就不一樣了,有這點情分在,以后還愁沒項目?”

“說的是啊。”王志新當即就興奮了:“要是借這個項目賣市里一個人情,以后再有什么好項目,那還不由著我們挑?”

楊凱也一副喜上眉梢的表情:“這么算下來,就算不賺錢,做這個項目也不虧了。”

王流看了眼兩人興奮不已的表情,忍了忍,沒有說出第三來。

這個項目理論上看確實無利可圖,但理論跟現實往往是有差距的,如果操盤得當,也不一定沒錢可賺……

曹國華回來了。

王流直接道:“曹科長,我已經考慮過了,你說的這個項目,我們接了。”

“你說真的?王總可別跟我開玩笑。”曹國華心頭一喜。

對市里來說,這個項目確實是個爛攤子,如果他能找人接手處理了,對他來說,這也是一筆政績。

“曹科長放心,我是很認真的。”王流正色道,然后話音一轉:“不過我有兩個條件,希望市里能夠同意。”

我就知道,沒有這么便宜的事……曹國華心里頓時產生了一種跟王流剛才一樣的情緒,不動聲色道:“什么條件,你說。”

王流沉聲道:“第一,這個項目,我希望市里能適當提高一下容積率。”

既然是幫市里收拾爛攤子,那該爭取的利益自然得盡量多爭取,好歹多少賺點錢。

地在郊區,位置改不了,房價沒辦法提高,那就只能提高容積率,增加建筑面積,以此來擴大開發收益。

曹國華暗自沉思,倒也沒有多為難,一來1.8的容積率本來就是暫定的,剛才也說可以再商量,王流的要求不過分。

二來,他在土地利用規劃科,規劃容積率,正好歸他管。

“可以,不過具體提高多少,還得等我回局里開會研究之后才能決定。”

“沒問題。”王流一口應下,能提高容積率,就算只加一個點,那也是白賺。

“第二,這個項目拿地成本太高,對我們公司來說,資金壓力有點大,我希望市里能批準我們公司發行一筆公司債,以此來緩解資金壓力。”

沒辦法,雖說王流已經小發了一筆,可滿打滿算還不到六百萬,又被他豪擲120萬買了輛車。

現在公司賬戶只剩四百來萬,而拿地成本就得3200萬,說資金壓力有點大都是他謙虛了,準確點說,那是大了去了。

想運作項目,首先就得融資,但是項目風險太大,從銀行貸款難度估計有點大,發公司債券倒是可以搞一波。

一個是精的像鬼一樣的銀行,一個是幾乎不懂金融的普通民眾,忽悠起來的難易程度天差地別,只要利息給到位,不愁沒人買。

事實上,發公司債也確實是很多公司解決資金問題的渠道之一,尤其前幾年,發債更是泛濫,老王同志不也曾說,當年為了一筆貸款,堵了銀行行長50多次,愣是沒把錢貸下來,結果發了筆公司債,剛推出就被一搶而光,資金問題得以解決。

不過像老王這么有能力的人顯然不多,許多公司發了債結果還不上,最后成了爛債,兌付危機頻發,最終引來國家出手,提高了發債門檻,收緊了發行渠道,這幾年發債勢頭已經大幅減弱。

但也給地方政府留了一定的自行決定額度,王流雖然還沒到發債的門檻,但他是給市里解決爛攤子,申請一筆額度,想來應該不難。

曹國華沉吟道:“發債不歸我管,不過我可以把你的要求報上去,至于能不能成,我可就不能保證了。”

“沒關系,曹科長能幫忙傳句話就行。”王流笑著道。

他就不信了,一直沒人肯接的爛攤子,現在他主動接盤,市里還能不答應。時代狂流 第四十九章:不賺錢也得做

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