302、種得梧桐樹,吸引鳳凰來

市正父提出來首先建設包括市正父大樓、市民廣場等社會公共設施，再建設居民小區，市正父的理由很充分，公共設施越多，居民樓的價格上漲越快，效益越好。

而聯合方為了資金的及時回收，則是要求先建設居民區和商業中心，最好是利用前期在居民族中賺取的利益建公區設施，這樣可以大幅降低聯合方的總體風險。

最后雙方進行了和解，按照區塊同時進行，一邊建設公共設施，一邊建設居民小區，投照比例投入。

第五個問題是關于拆遷戶的安置問題，又開始了重大爭議。

市正父提出來拆遷戶以實物安置的方案：暫時先找地方解決拆遷戶的生活安置問題，待原地建設完成以后，再遷回原址安置，這樣對正父來說，可以大幅度減少拆遷工作的難度。

而聯合方則堅決拒絕了這個建議，原因很簡單，開發地塊雖然總體面積很大，但是原有的建筑面積，再剔除河流、道路、市民廣場、新市正父辦公地點的公用設施，可用作房地產開發的商住用地比例并不大。

如果再將部分土地用于原址重建，聯合方虧損的可能性很大。

聯合方的意見很明確：“第一方案當然是對拆遷戶進行現金賠償，賠償的現金越多，價格越高，說明該地塊的價格越高，而且拆遷戶拿到現金以后會產生購房需求，如此巨大規模的需求，將對煙雨市房價的上升產生極大的推動。

第二方案是異地安置，由正父另行在城市遠郊騰出土地，建造專門的拆遷小區，安置這些居民。

這對拆遷工作也是有利有弊，有利點在于正父將居民從棚戶區遷到拆遷小區，從房屋條件來說，是整體改善的，同時這些拆遷戶中的富裕家庭也會因此產生購房的需求，對房價的推動和新樓盤的銷售是十分有利的。

但是缺點也很明顯，如此大規模的人口遷移，所造成的影響非常大，為了確保新小區的這么多人口的正常生活，需要重要規劃道路、公交車運行路線、學校、菜場、管委會的等一系列的公用設施。

而這些對市政部門來說，也許將會成為一種災難。

而聯合方絕對不能接受正父原地安置的條件，對于開發完以后的土塊，將成為高地租地塊，聯合方不可能用高地租置換低地租地塊，這會造成重大損失。

這一次是市正父主動進行了退讓，丁光川自己都意識到，目前煙雨市的房價在浙江省的地市級房價里嚴重偏低，甚至比不下煙雨市下屬的桐城市，海州市等縣級市市中心的房價。

聯合方提供的方案十分誘人，如果是這樣大規模的動遷，將會產生天量的資金投入和天量的消費需求，直接讓煙雨市的房價三級跳，極大的提高居民的購房熱情，對于拉動煙雨市的內需，產生積極作用。

所以丁光川提出此事可以考慮，但要求聯合方提出一個合理的房價升值預估，由他向書記和市長匯報后再作定論。

但接下第六個關于市政工程的正父回購方案幾乎讓聯合方一方相要集體罵娘。

煙雨市正父提出，聯合方可以在煙雨市設立銷售公司，然后以銷售公司的地方稅收退稅作為市政工程款的付款方法。

這簡直讓聯合方的公司倒吸了一口涼氣，幾乎想要放棄談判，這煙雨市正父需要搞的這么小氣嗎？

但是生氣歸生氣，聯合方最后還是讓陸北辰表達了意見：”丁市長，我們聯合一方，楊達建設屬于央企下屬的子公司，實際會產生的地方稅務不會很多。

而三家上市公司均是化工企業，所以面臨一件很尷尬的事，您為政一方，自然知道地方政府對化工企業的態度猶如雞肋，一方面他看中幾家企業帶來的巨額稅收，另一方面卻對化工企業的污染問題什么頭疼。

這三家企業自然可以把銷售公司開到煙雨市以求合理的避稅，但是一旦當地正父察覺到幾家企業把污染留在地方，而把稅收繳到煙雨市，那么大本營的日子恐怕不太好過。

畢竟煙雨湖南岸需要新建歷史博物館、圖書館、檔案館、新市正中心、市民廣場等一大批公共建筑，所產生的總建筑投入不少于10億元，按照目前的融資成本，每個光利息支出就超過8000萬元以上。

即使貴市領導提出一方案是可行的，這么大的資金體量，要靠聯合方幾家產生的稅收，恐怕支付利息都非常勉強，等到收回全部的工程款，需要等到何年何月？”

丁光川一愣，這才發覺煙雨市一方確實是把問題想簡單了，尤其是把聯合方可能會產生的稅收考慮的太過于樂觀了。

更何況，對于煙雨市本地的企業來說，這個方法或許是一個雙贏的結果，但是對于聯合方的幾個企業來說，就存在了與大本營所在地正父爭利的事情。

光是引進了海綿城市建設所需的資金和技術，對于煙雨市來說，雖然可以加快城市建設步伐，改善人居環境，但是從長遠的稅收考慮，總是煙雨市的一塊心病。

所以丁光川不愿意放棄這個初衷。

他又提出來歡迎三家上市公司來煙雨市設立新的生產基地，并且以煙雨市下屬縣級市鹽市的瀕海區土地零地價作為引進條件。

三大企業無動于衷，畢竟這種跨地區投資不是兒戲，光是運輸和管理成本就需要企業好好審時度勢了，更何況北川和忠程的產品還有同質性，BXF也不允許新設項目，所以實際也沒有可操作性。

一句話，煙雨湖項目只不過是大家拿閑余資金一起來賺錢的，不能因為煙雨湖項目牽動本體項目的運行，這屬于舍本逐木。

談判又一次陷入僵局，最好是張慕當起了和事佬，向丁光川提出楊木建設可以大部分的稅收審報在煙雨市完成，而三家上市公司確保自身產品全年銷售的10可以在煙雨市的貿易公司體現，但煙雨市需要提供地稅的部分返還。

在此基礎上，把地方基礎設施的回購與企業的退稅分離開來，這樣的話雙方互相給了一下面子，事情才有繼續下去的可能性。

丁光川從務實的角度出發，明白如果要合作，就只有這個方案，但是他仍然向眾人強調此事需要向一把手匯報后才作決作或者調整。

第七個問題是稅收優惠問題。

這個問題雖然排的很后面，實際上卻是整個項目能否實現盈利的真正關鍵，陸北辰考慮的非常仔細，也非常有經驗。

首先是房產開發的稅收，如果按照土地零地價作為房地產開發的基礎，那么土地增值稅之高，幾乎跟拍賣一塊土地相差無幾。

萬一地方正父以此作為合同陷阱，將商業房地產項目以零成本土地單獨核稅，那么聯合方將虧得血本無存。

但是在資產無法進入聯合方的基礎上，如何把用于基礎建設和公共設施改造支出全部列入土地成本，也是一個很難解決的問題，這需要煙雨市正父能夠挑起擔子來。

其次是后期如果出現房價快速上漲的情況，煙雨市正父能否對聯合方進行大幅度的稅收減免和讓利。

這是陸北辰最為擔心的地方，畢竟整個煙雨湖南岸的開發無法在三到五年之中完成，這其中一定涉及到多次政策的變動、市場的變化以及煙雨市正父管理層的調整。

如果沒有與煙雨市正父在這個方面進行合同的約定，并且經過RD的正式討論同意，那么可以想象煙雨湖的后期開發一定會成為一聲唐僧肉，誰都想咬一口。

而對承擔了前期風險的聯合方來說，則對煙雨市政府沒有任何反擊的手段。

此外還有一個招商的稅收優惠問題，龐大的煙雨湖南岸開發項目，除了居民區以外，還有大規模的商業中心和專業商業設施，包括商場、超市、餐飲中心、酒店、家居廣場、電影城等等。

這個就涉及到聯合方在商業開發中的對外招商，尤其是五星級酒店招商、綜合商場的招商、國際連鎖超市的招商等等，在這個時候，稅收的優惠政策是比房租更有利的條件和招牌。

丁光川明白聯合方與煙雨市正表存在在巨大的角度和觀念的差異，對地方正父來說，以最少的資金投入確保取得最大的社會效益是最終目的。

但社會效益是需要以財政支出作為保障的，而財政支出，又需要以土地出讓金和地方稅收為底氣，前者解決短期問題，而后者解決長期問題。

在煙雨湖南岸的治理項目中，煙雨市正父以綜合零地價為代價引入楊木前來開發，其目標卻是放得很遠。

所謂種得梧桐樹，吸引鳳凰來，煙雨市實際上還是盯上了項目實施以后巨額的房產銷售稅、商業開始實施以后的各種稅收、以及楊木建設及三家上市公司所能帶來的一部分稅收。

此外，新商圈形成以后必然會帶服務業有重大的帶動，由此可帶來更多的就業崗位，可以解決居民就業問題。

八種距離 302、種得梧桐樹,吸引鳳凰來