210.剖析
更新時間:2019-01-25 作者:貔蚯
房產大玩家 210.剖析
“鳳凰城”項目，可以說是周立海的命根子！ 他原本的產業都在臨州市，這次入省城撈金，以他的資本還是稍嫌不夠的。加上了銀行貸款他才勉強能夠啟動這個并不算大的項目，幾乎是孤注一擲了！ 如果現在房地產還像前兩年那么紅火的話，所有樓盤都是先炒一波號子，再攏一波認籌金，最后一開盤就售罄的話，那么他的日子也會很好過。 雖然鳳凰城地處近郊，但好歹還算主城區內，根本就不愁銷路，而且價格也能在第一次開盤后的短時間內炒高。只要價格能炒高，那么建筑商那邊漫天要價也就無所謂了，反正他都是大有賺頭的！ 可偏偏就是這么巧，“限購限貸”的政策在他剛剛立項的時候頒布了。緊接著就是市場萎縮，房價急轉直下。 根據鳳凰城項目周邊二手房的數據來看，均價至少下跌了六七千！這么大的利潤空間直接蒸發，從而導致了鳳凰城項目現在的尷尬局面。 貴了，賣不動。便宜了，自己虧本！ 周立海是無論如何都不會做這種買賣的，所以才說夏陽飛夠狠。他的開價也不是胡亂開的，尺度把握在正好是會把周立海咬得很疼，卻又不至于會死的地步。所以周立海才會那么的糾結難受。 只不過這一切現在都毫無意義了，因為夏陽飛也不靈了！ 周立海臉色凝重的回到了陳晉面前坐下，皺著眉問道：“小……額，陳先生，能不能指教一下，這到底是怎么回事？” 陳晉微微一笑，愜意的靠在藤椅上說道：“周總，道理其實很簡單嘛！局長大過副局長，你難道想不明白？” “你的意思是……是你們……？”周立海瞪圓了眼睛，難以置信的問道。 “沒錯。周總你到東江市的時間也不長，這里的水，可比你想象得要深得多呀！”陳晉輕笑道。 周立海有些頹然，這個項目要是流產或者爛尾，他馬上就會破產，眼睜睜的看著多年來的努力付諸東流…… 他不敢再像之前那樣俯視陳晉了，而是有些小 小意道：“陳先生，看來我只能跟你們合作了？” “不不不！我絕不是這個意思。”陳晉擺手道：“合作為的是雙贏嘛，絕不是威逼利誘的結果。只不過周總的項目，土地轉讓金已經付了，要是再不馬上動工進行預售的話，資金鏈一斷，你恐怕就……” 事到如今，周立海已經不抱幻想了！ 當初來東江之前，就有不少人勸過他三思而后行，畢竟省城跟臨州市那一分三分地可不一樣！ 先有夏陽飛，然后又冒出來一個勞什子經紀人，周立海已經服氣了。 所以他很直白的問道：“什么價格？” 陳晉沒有立刻回答，而是重復了之前的問題：“夏陽飛給你的報價又是多少呢？” 周立海哪還管得上什么商業機密這種扯淡的原則，毫不猶豫的應道：“公寓3800，排屋5000。” “我靠！這個夏陽飛還真是夠毒的！”陳晉一聽，心中暗罵。 陳晉既然想吃鳳凰城這塊肉，自然是對它做過一番調查的。 根據之前的公告顯示，鳳凰城項目成交的地價在8900多每平方米，總建筑面積在60萬方左右。 正常的造價，自然是不可能達到3800每平方米這個天價的。正常的毛坯造價大約只需要25002800左右。只不過鳳凰城的設計規劃中，它是按照每平方米2000標準精裝交付的，所以造價才會偏高。 只不過普通人自家裝修買建材價格和建筑商的購買量可是沒辦法比的。普通人2000一平米的標準，要是建筑商大批量采購的話，成本說不定連1000都用不上。所以才說夏陽飛夠毒！ 如果算上每平方米3800的造價，再加上8900多的地價。那么鳳凰城項目，光是房子每平米的成本就高達12700多，這還沒算上必須的綠化成本、各種各樣的設備成本以及公共建設配比之類的額外成本。 別的不說，光是要把小區周圍的荒地修成符合標準的馬路，就需要一大筆錢！因為政府規定，開發商在開發建設 的同時，是必須承擔項目周邊道路及各類管道等城市基礎建設的。 這些要是全部都加起來的話，周立海每平米的成本可能會高達13000多！ 可是根據項目周圍的二手房行情來看，這個區域的成交價也就只有14000左右。就算鳳凰城因為是精裝修交付，價格可以稍高，但也絕對不可能突破16000！ 這期間還要再加上項目開售后的大量的營銷宣傳成本，以及銷售成本，如果真按照夏陽飛的報價，那么就算鳳凰城最后順利售罄，周立海這個開發商也已經沒有多少錢賺了！ 因為他還要承擔銀行貸款的利息！換句話說，能夠保本就算周立海經營有方了！這也是周立海一直糾結痛苦的病根所在。 不過這一切都不關他夏陽飛的事情，只要3800的價格拿下了這個項目，那么他作為建筑商，就是20多個億的營收，刨除成本的話，他的收益或許就能達到幾個億之多！ "" “這個夏陽飛，還真是打得一手好算盤啊。就是不知道他答應了那個副局長多少利益，才讓對方肯出手相幫？”陳晉暗暗想著。 下午可不光是他一個人在忙，祁旭光和蔡乾坤同樣沒有閑著。 規劃局那邊的渠道，祁旭光本就擁有。在拿到了周立海遞交的資料后，祁旭光發現周立海的項目規劃根本就沒有任何問題。按照標準流程走的話，也早就應該批復了。 換句話說，周立海現在的尷尬境地，完全就是夏陽飛一手造成的！ 于是，陳晉就把這些事實，都一一告訴了周立海。 “我艸他媽的龜孫子！”周立海果然怒不可遏的直接開始了長達一分鐘的咒罵，直罵得臉紅脖子粗的，喘著氣，顯然是真的氣急攻心了！ 他說道：“我就覺得哪里不對勁，項目規劃明明是找了專業設計所設計的，怎么就會出了問題？原來是這個王八蛋憋著壞坑我呢！” “周總，稍安勿躁嘛。這不是還有我呢？”陳晉笑道。 房產大玩家 210.剖析
“鳳凰城”項目，可以說是周立海的命根子！ 他原本的產業都在臨州市，這次入省城撈金，以他的資本還是稍嫌不夠的。加上了銀行貸款他才勉強能夠啟動這個并不算大的項目，幾乎是孤注一擲了！ 如果現在房地產還像前兩年那么紅火的話，所有樓盤都是先炒一波號子，再攏一波認籌金，最后一開盤就售罄的話，那么他的日子也會很好過。 雖然鳳凰城地處近郊，但好歹還算主城區內，根本就不愁銷路，而且價格也能在第一次開盤后的短時間內炒高。只要價格能炒高，那么建筑商那邊漫天要價也就無所謂了，反正他都是大有賺頭的！ 可偏偏就是這么巧，“限購限貸”的政策在他剛剛立項的時候頒布了。緊接著就是市場萎縮，房價急轉直下。 根據鳳凰城項目周邊二手房的數據來看，均價至少下跌了六七千！這么大的利潤空間直接蒸發，從而導致了鳳凰城項目現在的尷尬局面。 貴了，賣不動。便宜了，自己虧本！ 周立海是無論如何都不會做這種買賣的，所以才說夏陽飛夠狠。他的開價也不是胡亂開的，尺度把握在正好是會把周立海咬得很疼，卻又不至于會死的地步。所以周立海才會那么的糾結難受。 只不過這一切現在都毫無意義了，因為夏陽飛也不靈了！ 周立海臉色凝重的回到了陳晉面前坐下，皺著眉問道：“小……額，陳先生，能不能指教一下，這到底是怎么回事？” 陳晉微微一笑，愜意的靠在藤椅上說道：“周總，道理其實很簡單嘛！局長大過副局長，你難道想不明白？” “你的意思是……是你們……？”周立海瞪圓了眼睛，難以置信的問道。 “沒錯。周總你到東江市的時間也不長，這里的水，可比你想象得要深得多呀！”陳晉輕笑道。 周立海有些頹然，這個項目要是流產或者爛尾，他馬上就會破產，眼睜睜的看著多年來的努力付諸東流…… 他不敢再像之前那樣俯視陳晉了，而是有些小 小意道：“陳先生，看來我只能跟你們合作了？” “不不不！我絕不是這個意思。”陳晉擺手道：“合作為的是雙贏嘛，絕不是威逼利誘的結果。只不過周總的項目，土地轉讓金已經付了，要是再不馬上動工進行預售的話，資金鏈一斷，你恐怕就……” 事到如今，周立海已經不抱幻想了！ 當初來東江之前，就有不少人勸過他三思而后行，畢竟省城跟臨州市那一分三分地可不一樣！ 先有夏陽飛，然后又冒出來一個勞什子經紀人，周立海已經服氣了。 所以他很直白的問道：“什么價格？” 陳晉沒有立刻回答，而是重復了之前的問題：“夏陽飛給你的報價又是多少呢？” 周立海哪還管得上什么商業機密這種扯淡的原則，毫不猶豫的應道：“公寓3800，排屋5000。” “我靠！這個夏陽飛還真是夠毒的！”陳晉一聽，心中暗罵。 陳晉既然想吃鳳凰城這塊肉，自然是對它做過一番調查的。 根據之前的公告顯示，鳳凰城項目成交的地價在8900多每平方米，總建筑面積在60萬方左右。 正常的造價，自然是不可能達到3800每平方米這個天價的。正常的毛坯造價大約只需要25002800左右。只不過鳳凰城的設計規劃中，它是按照每平方米2000標準精裝交付的，所以造價才會偏高。 只不過普通人自家裝修買建材價格和建筑商的購買量可是沒辦法比的。普通人2000一平米的標準，要是建筑商大批量采購的話，成本說不定連1000都用不上。所以才說夏陽飛夠毒！ 如果算上每平方米3800的造價，再加上8900多的地價。那么鳳凰城項目，光是房子每平米的成本就高達12700多，這還沒算上必須的綠化成本、各種各樣的設備成本以及公共建設配比之類的額外成本。 別的不說，光是要把小區周圍的荒地修成符合標準的馬路，就需要一大筆錢！因為政府規定，開發商在開發建設 的同時，是必須承擔項目周邊道路及各類管道等城市基礎建設的。 這些要是全部都加起來的話，周立海每平米的成本可能會高達13000多！ 可是根據項目周圍的二手房行情來看，這個區域的成交價也就只有14000左右。就算鳳凰城因為是精裝修交付，價格可以稍高，但也絕對不可能突破16000！ 這期間還要再加上項目開售后的大量的營銷宣傳成本，以及銷售成本，如果真按照夏陽飛的報價，那么就算鳳凰城最后順利售罄，周立海這個開發商也已經沒有多少錢賺了！ 因為他還要承擔銀行貸款的利息！換句話說，能夠保本就算周立海經營有方了！這也是周立海一直糾結痛苦的病根所在。 不過這一切都不關他夏陽飛的事情，只要3800的價格拿下了這個項目，那么他作為建筑商，就是20多個億的營收，刨除成本的話，他的收益或許就能達到幾個億之多！ "" “這個夏陽飛，還真是打得一手好算盤啊。就是不知道他答應了那個副局長多少利益，才讓對方肯出手相幫？”陳晉暗暗想著。 下午可不光是他一個人在忙，祁旭光和蔡乾坤同樣沒有閑著。 規劃局那邊的渠道，祁旭光本就擁有。在拿到了周立海遞交的資料后，祁旭光發現周立海的項目規劃根本就沒有任何問題。按照標準流程走的話，也早就應該批復了。 換句話說，周立海現在的尷尬境地，完全就是夏陽飛一手造成的！ 于是，陳晉就把這些事實，都一一告訴了周立海。 “我艸他媽的龜孫子！”周立海果然怒不可遏的直接開始了長達一分鐘的咒罵，直罵得臉紅脖子粗的，喘著氣，顯然是真的氣急攻心了！ 他說道：“我就覺得哪里不對勁，項目規劃明明是找了專業設計所設計的，怎么就會出了問題？原來是這個王八蛋憋著壞坑我呢！” “周總，稍安勿躁嘛。這不是還有我呢？”陳晉笑道。 房產大玩家 210.剖析
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