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第三百三十章 好復雜的關系

更新時間:2011-03-03  作者:叨狼
黑領 第三百三十章 好復雜的關系
“哈,水總來了。(24小時不睡覺更新!){閃舞}”陳明洛笑了一下,然后將楊吉兒介紹給水柔,“這位是我的師姐楊吉兒,省委桑書記的外孫女兒,這位是水柔,我的合作伙伴,公司負責人。

“水總你好。”楊吉兒跟水柔握了手,仔細看了她兩眼,就發現眼前這位生得一副好相貌,真可以說是禍國殃民級別的,比自己還要多了幾份成熟的嫵媚

有這么一個女的最愛,他們兩個之間會不會有點兒什么特別的關系

楊吉兒在這里泛起了熊熊燃燒的八卦之魂,水柔也在那里暗自打量楊吉兒,發現這位女孩子同陳明洛身邊的蕭瀟、柳輕眉是一個級數的美女,所不同的就是蕭瀟大氣淡定和藹,柳輕眉靈動天真輕靈,而這位楊吉兒似乎就狡黠了一些,一眼望過去就能夠感受到有些野蠻女友的氣息

水柔心想,隨著陳明洛的年紀增加,他同社會接觸的層面也在增加,毫無疑問的,被他的特殊魅力所吸引的優秀女孩子也會變得越來越多,這倒真是一個問題

剛才自己過來的時候,就發覺正在接受王鴻基培訓的售樓小姐們當中,很有幾個不時地掃一眼陳明洛,顯然是對他很有興趣

假如她們知道陳明洛就是公司的大老板的話,怕是主動獻身來借此上位的人也不在少數吧

三個人走到水柔的辦公室,坐下之后,就有秘書過來端茶倒水

隨便聊了兩句之后,陳明洛就問道,“水總,目前項目進行到哪一步了?

“已經申報了項目成果,估計沒有多大問題,現在我們正在辦理正式正式項目投資計劃,以及大配套證明。”水柔對陳明洛說道,“不過賬面上的資金已經花的七七八八了。

“資金不是問題。”陳明洛說了一句水柔現在最想聽到的話,大手一揮道,“不過要等幾天,我直接劃一個億過來,先頂著用。

雖然說陳明洛的手中不缺錢,但是因為答應了白胖子要在股市里面托幾天,所以最近半個月肯定是動不了,不過好在時間不長,水柔問明情況之后也很高興,畢竟不愿意找銀行來運作資金的話,公司本身的資金壓力會比較大,但是現在陳明洛突然賺了大錢,那么就沒有這方面的顧慮了

楊吉兒看了公司的投資分析之后,覺得挺過癮的,也不由得有些技癢起來,“我入一股如何?

“你要不怕給桑書記惹麻煩,入兩股都行。”陳明洛笑道

一聽這話,楊吉兒頓時就泄氣了,“那還是算了,省得我再挨批評,其實我媽那一關就不好過。

楊吉兒的母親桑青蓉也是副廳級的干部,陽朔市主管文化工作的副市長,就是因為她的關系,也不可能讓楊吉兒肆意妄為,參與到具體的商業運作當中,尤其是在一些比較敏感的公司中占有股份

房地產開發公司的身份本來就比較敏感,牽扯到的資金流量也非常大,一旦出了什么問題,這都不好交代的,尤其是會讓人想到利益輸送幾個字上去

“其實吉兒的身份也是比較管用的,讓我們避免了不少麻煩。(24小時不睡覺更新!)”水柔忽然對陳明洛和楊吉兒說道,“以前我們也沒有想到,房地產開發的內幕居然如此深厚,好在這一次有省市領導的公開,事情才好辦了一些,否則的話真的很難插足陽朔的房地產開發市場。

水柔這么說,也是頗有一些感慨的,想要做這一行兒,肯定得熟悉其中的內幕和操作辦法,但是只有當自己進去之后,才發現這里面的真的是很黑

“我有個同學,搞過類似的開發,之前我曾經向他咨詢過。”水柔對兩個人說道,“他以前曾經做個一個項目,所以熟知其中的流程,給我不少幫助。

水柔那個同學的項目大小中等,首先第一步自然就是拿地

當地的經濟狀況還行,平均年工資大概在一萬上下,當時買了三百畝地,總投標是六百萬左右,計劃建筑面積四萬五千平米

那位同學自己沒有那么多資金,是幾個朋友湊起來的,他自己占了兩成的股份,當地拿下來之后,其實手里面基本沒什么錢了

事實上除了一些大開發商之外,小開發商們至少有百分之八十都是這個樣子

售樓部在圍墻修起的時候,就開始賣房了,操作一般是收兩萬定金,房子動工的時候簽合同。因為要規避一些政策,此時的售樓部的牌子寫的一般都是售樓咨詢中心等等,雖然是以咨詢為名,其實都是在開賣的

很多買房的人其實是不懂這些的,政府方面為了拿回扣其實也是允許賣房子的,反正運作好了,基本上沒什么人來查,而且房子剛動工就能簽合同,包括政府部門和銀行方面都可以大開綠燈,估計也是為了GDP跟回扣

建筑安裝方面,一般的工程施工隊承包了之后,必須把保證金打到項目部門,她同學的項目大概是收了一百五十萬保證金,這些錢就是開發的前期流動資金

在土地拿下來到開工之前一共定出去了大概一百套房,每套收了兩萬定金,項目部的收入大概兩百萬左右,流動資金一共三百五十萬的樣子

“你們可能要問,這三百五十萬怎么能把四萬多平米的房子修起來?”水柔給兩個人解釋道,“這是一個很有技巧性的東西,我之前也一直不明白,聽他說了很多之后,這一次又在項目部門熟悉了一陣子后,才發現要做到這一點其實并不是很困難,關鍵是要跟政府和銀行關系搞好。

“首先,找當地政府相關部門的負責人,無論是請客、吃飯、打麻將變相輸錢,只要是有利于項目的事情,都可以去做。基本上,好象每個地方都有個招商引資辦,雖然我沒搞懂為什么修房子也成招商引資辦的事情,反正去搞房地產都是聯系招商局。招商局好像每年都有任務,去了后都挺熱情的,按他們說的話叫搞活地方經濟,以點帶面推動當地GDP的。”水柔說道,“反正說來說去招商局拿了黑錢后,就會給你一系列的優惠政策,比如說免除一定的費用,減稅等。只要跟政府方面搞好了關系,金錢關走通了,去各部門蓋章都會比較順利。甚至不用你親自去找他們,基本上是一個電話過去,等人去的時候,對方就都在辦公室等著了。

水柔跟兩人說了不少內幕,主要是溝通政府部門的事情

至于以后的事情就好辦多了,因為政府部門溝通好之后就該找銀行了

對于一般的開發商而言,銀行這關比較麻煩,因為他們一般最關鍵的是要把拍下來的土地拿去貸款,至于手續是挺麻煩的,國家政策對這部分管的比較嚴格,但是實際操作上其實也不難

給銀行管事的人送了錢后,銀行跟當地政府和開發商玩些手段搞來搞去,又是評估又是擔保,吃來吃去,送來送去的,總之把貸款放出來了

水柔的同學當時貸了七百萬的樣子,這樣項目部門手上的錢大概就有一千多萬

就這樣,工程一期就可以開動了,一期工程特別重要,關系到開發商以后的經營

由于項目部門手上有一千萬資金,一期工程的建安費不過是四百來萬,所以開發商就有六百多萬的資金節余了

“由于政府擔保,很多費用其實是過后才交的,可以先欠著,那么開發商就用這六百多萬的節余來運作,大張旗鼓的宣傳,只要一期工程開始動了,百姓看這項目搞的那么夸張,就覺得開發商應該有錢,加上開發商有雇傭的專業營銷隊伍在鼓惑,買房的人連基礎都沒看到都開始買二期三期的房了,下定金的人會越來越多,這樣開發商就把房子修起來了。”水柔對兩個人說道

陳明洛聽了之后,也表示道,“聽說建安費是不用自己出的,工程施工隊承包了土建工程不但要打保證金過來,還需要一定墊資的,一般是墊到法定可以預售之后,多層是封頂就可以預售,高層是建到十層吧,其實拿到地后,開發商自己根本就不用花錢了。貸款是付后期的工程款和政府部門的各種稅費的,如果是小地方,能靠關系弄到大幅減免的話,貸款都可以不用,總而言之做房地產不是需要你有多少錢,但是你必須要有廣闊、深厚、強大的社會關系和良好的政府關系才行。

“這個情況,就是所謂的官商勾結?”楊吉兒聽了之后,覺得有些頭大,這里面情況復雜,真不是一天兩天能夠弄明白的,虧自己還是學經濟管理方面的,現在才知道學的東西一點兒用處都沒有,關鍵的時候頂不過人家強人的一句話管用

水柔笑道,“其實勾結不勾結倒是無所謂,關鍵是利益輸送,大家都是不見兔子不撒鷹,沒有好處的事情,不但不會去辦,還會找出很多借口來刁難你,就算是省長市長開了口,下面的人也能找一些小借口來給你使絆子的。

陳明洛聽了,就問道,“水總,這一次的事情,有沒有什么部門故意跟我們過不去的?

之前陳明洛并沒有想到這里面的問題如此復雜,自己的公司雖然是沾了桑明達的光,又有資金方面的優勢,可以說是厲害哄哄,但是具體到地方上這些大鬼小鬼門前,省委書記的話究竟管用不管用,確實也是一個問題

就算是桑明達問起這事兒來,也不可能親自跑過去跟人家詢問,你們把事情辦得怎么樣了?桑明達不是那樣的干部,他說的照顧也就是宏觀意義上的,但是細節方面依然要走通各種關節,否則你以后開發的時間還長著呢,不可能每一次都指望有省委書記為你保駕護航吧

如果是那樣的話,桑明達這省委書記的日子,也就干到頭兒了

事實上很多人都不清楚房地產的運作,比如說你覺得蓋好了房子,開發商該賣房了吧,其實還是錯了

開發商在開盤之前,一般都會搞個內部認購,至少一半兒以上的房子都給內部認購掉了,這個其實就是找人向銀行貸款買房,就是自己賣給自己,但也是變相把樓盤以市價賣給銀行,說白了就是產權變換一下,這銀行的錢就全進到開發商的腰包了

真正想買房的老百姓,第一次幾乎沒有能買到心儀的房子,得到的答案基本都是已經賣掉了,然后過兩天告訴你說有人退房,其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手里,鈔票再一次進入開發商的腰包

你覺得開發商拿到錢了,就該去還銀行貸款了吧,這次還是錯了,開發商怎么會那么傻,進了口袋的錢還掏出來?開發商業協會用這些款子再去拿地,只要拿到土地,隨便哪個銀行都會乖乖地撅著屁股上門來求你繼續貸款

如果你問銀行就這么傻?其實銀行就是這么傻

開發商向銀行貸款拿地,是用土地做抵押的,現在房子都蓋好賣掉了,開發商就算還不了拿地的貸款,銀行對這筆爛帳也沒辦法,只能去找政府,政府就把這塊地再次出讓,拆遷,補銀行的爛帳

所但凡成熟的開發商,都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體,錢就這么轉來轉去,心情好就還貸款給銀行,心情不好就再說了

楊吉兒跟著陳明洛在水柔這里坐了一下午,三個人聊得很開心,末了又一塊兒出去吃飯,雖然不是豪華酒店,卻是水柔在陽朔新開的一家羊蝎子館兒

華燈初上的時候,這里車子停了滿滿當當的,卻都是聞名而來的食客們。V黑領 第三百三十章 好復雜的關系

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