第三百三十章 好復雜的關系

“水總你好。”楊吉兒跟水柔握了手，仔細看了她兩眼，就發現眼前這位生得一副好相貌，真可以說是禍國殃民級別的，比自己還要多了幾份成熟的嫵媚

有這么一個女的最愛，他們兩個之間會不會有點兒什么特別的關系

楊吉兒在這里泛起了熊熊燃燒的八卦之魂，水柔也在那里暗自打量楊吉兒，發現這位女孩子同陳明洛身邊的蕭瀟、柳輕眉是一個級數的美女，所不同的就是蕭瀟大氣淡定和藹，柳輕眉靈動天真輕靈，而這位楊吉兒似乎就狡黠了一些，一眼望過去就能夠感受到有些野蠻女友的氣息

水柔心想，隨著陳明洛的年紀增加，他同社會接觸的層面也在增加，毫無疑問的，被他的特殊魅力所吸引的優秀女孩子也會變得越來越多，這倒真是一個問題

剛才自己過來的時候，就發覺正在接受王鴻基培訓的售樓小姐們當中，很有幾個不時地掃一眼陳明洛，顯然是對他很有興趣

假如她們知道陳明洛就是公司的大老板的話，怕是主動獻身來借此上位的人也不在少數吧

三個人走到水柔的辦公室，坐下之后，就有秘書過來端茶倒水

隨便聊了兩句之后，陳明洛就問道，“水總，目前項目進行到哪一步了？

“已經申報了項目成果，估計沒有多大問題，現在我們正在辦理正式正式項目投資計劃，以及大配套證明。”水柔對陳明洛說道，“不過賬面上的資金已經花的七七八八了。

“資金不是問題。”陳明洛說了一句水柔現在最想聽到的話，大手一揮道，“不過要等幾天，我直接劃一個億過來，先頂著用。

雖然說陳明洛的手中不缺錢，但是因為答應了白胖子要在股市里面托幾天，所以最近半個月肯定是動不了，不過好在時間不長，水柔問明情況之后也很高興，畢竟不愿意找銀行來運作資金的話，公司本身的資金壓力會比較大，但是現在陳明洛突然賺了大錢，那么就沒有這方面的顧慮了

楊吉兒看了公司的投資分析之后，覺得挺過癮的，也不由得有些技癢起來，“我入一股如何？

“你要不怕給桑書記惹麻煩，入兩股都行。”陳明洛笑道

一聽這話，楊吉兒頓時就泄氣了，“那還是算了，省得我再挨批評，其實我媽那一關就不好過。

楊吉兒的母親桑青蓉也是副廳級的干部，陽朔市主管文化工作的副市長，就是因為她的關系，也不可能讓楊吉兒肆意妄為，參與到具體的商業運作當中，尤其是在一些比較敏感的公司中占有股份

房地產開發公司的身份本來就比較敏感，牽扯到的資金流量也非常大，一旦出了什么問題，這都不好交代的，尤其是會讓人想到利益輸送幾個字上去

“其實吉兒的身份也是比較管用的，讓我們避免了不少麻煩。（24小時不睡覺更新！）”水柔忽然對陳明洛和楊吉兒說道，“以前我們也沒有想到，房地產開發的內幕居然如此深厚，好在這一次有省市領導的公開，事情才好辦了一些，否則的話真的很難插足陽朔的房地產開發市場。

水柔這么說，也是頗有一些感慨的，想要做這一行兒，肯定得熟悉其中的內幕和操作辦法，但是只有當自己進去之后，才發現這里面的真的是很黑

“我有個同學，搞過類似的開發，之前我曾經向他咨詢過。”水柔對兩個人說道，“他以前曾經做個一個項目，所以熟知其中的流程，給我不少幫助。

水柔那個同學的項目大小中等，首先第一步自然就是拿地

當地的經濟狀況還行，平均年工資大概在一萬上下，當時買了三百畝地，總投標是六百萬左右，計劃建筑面積四萬五千平米

那位同學自己沒有那么多資金，是幾個朋友湊起來的，他自己占了兩成的股份，當地拿下來之后，其實手里面基本沒什么錢了

事實上除了一些大開發商之外，小開發商們至少有百分之八十都是這個樣子

售樓部在圍墻修起的時候，就開始賣房了，操作一般是收兩萬定金，房子動工的時候簽合同。因為要規避一些政策，此時的售樓部的牌子寫的一般都是售樓咨詢中心等等，雖然是以咨詢為名，其實都是在開賣的

很多買房的人其實是不懂這些的，政府方面為了拿回扣其實也是允許賣房子的，反正運作好了，基本上沒什么人來查，而且房子剛動工就能簽合同，包括政府部門和銀行方面都可以大開綠燈，估計也是為了GDP跟回扣

建筑安裝方面，一般的工程施工隊承包了之后，必須把保證金打到項目部門，她同學的項目大概是收了一百五十萬保證金，這些錢就是開發的前期流動資金

在土地拿下來到開工之前一共定出去了大概一百套房，每套收了兩萬定金，項目部的收入大概兩百萬左右，流動資金一共三百五十萬的樣子

“你們可能要問，這三百五十萬怎么能把四萬多平米的房子修起來？”水柔給兩個人解釋道，“這是一個很有技巧性的東西，我之前也一直不明白，聽他說了很多之后，這一次又在項目部門熟悉了一陣子后，才發現要做到這一點其實并不是很困難，關鍵是要跟政府和銀行關系搞好。

“首先，找當地政府相關部門的負責人，無論是請客、吃飯、打麻將變相輸錢，只要是有利于項目的事情，都可以去做。基本上，好象每個地方都有個招商引資辦，雖然我沒搞懂為什么修房子也成招商引資辦的事情，反正去搞房地產都是聯系招商局。招商局好像每年都有任務，去了后都挺熱情的，按他們說的話叫搞活地方經濟，以點帶面推動當地GDP的。”水柔說道，“反正說來說去招商局拿了黑錢后，就會給你一系列的優惠政策，比如說免除一定的費用，減稅等。只要跟政府方面搞好了關系，金錢關走通了，去各部門蓋章都會比較順利。甚至不用你親自去找他們，基本上是一個電話過去，等人去的時候，對方就都在辦公室等著了。

水柔跟兩人說了不少內幕，主要是溝通政府部門的事情

至于以后的事情就好辦多了，因為政府部門溝通好之后就該找銀行了

對于一般的開發商而言，銀行這關比較麻煩，因為他們一般最關鍵的是要把拍下來的土地拿去貸款，至于手續是挺麻煩的，國家政策對這部分管的比較嚴格，但是實際操作上其實也不難

給銀行管事的人送了錢后，銀行跟當地政府和開發商玩些手段搞來搞去，又是評估又是擔保，吃來吃去，送來送去的，總之把貸款放出來了

水柔的同學當時貸了七百萬的樣子，這樣項目部門手上的錢大概就有一千多萬

就這樣，工程一期就可以開動了，一期工程特別重要，關系到開發商以后的經營

由于項目部門手上有一千萬資金，一期工程的建安費不過是四百來萬，所以開發商就有六百多萬的資金節余了

“由于政府擔保，很多費用其實是過后才交的，可以先欠著，那么開發商就用這六百多萬的節余來運作，大張旗鼓的宣傳，只要一期工程開始動了，百姓看這項目搞的那么夸張，就覺得開發商應該有錢，加上開發商有雇傭的專業營銷隊伍在鼓惑，買房的人連基礎都沒看到都開始買二期三期的房了，下定金的人會越來越多，這樣開發商就把房子修起來了。”水柔對兩個人說道

陳明洛聽了之后，也表示道，“聽說建安費是不用自己出的，工程施工隊承包了土建工程不但要打保證金過來，還需要一定墊資的，一般是墊到法定可以預售之后，多層是封頂就可以預售，高層是建到十層吧，其實拿到地后，開發商自己根本就不用花錢了。貸款是付后期的工程款和政府部門的各種稅費的，如果是小地方，能靠關系弄到大幅減免的話，貸款都可以不用，總而言之做房地產不是需要你有多少錢，但是你必須要有廣闊、深厚、強大的社會關系和良好的政府關系才行。

“這個情況，就是所謂的官商勾結？”楊吉兒聽了之后，覺得有些頭大，這里面情況復雜，真不是一天兩天能夠弄明白的，虧自己還是學經濟管理方面的，現在才知道學的東西一點兒用處都沒有，關鍵的時候頂不過人家強人的一句話管用

水柔笑道，“其實勾結不勾結倒是無所謂，關鍵是利益輸送，大家都是不見兔子不撒鷹，沒有好處的事情，不但不會去辦，還會找出很多借口來刁難你，就算是省長市長開了口，下面的人也能找一些小借口來給你使絆子的。

陳明洛聽了，就問道，“水總，這一次的事情，有沒有什么部門故意跟我們過不去的？

之前陳明洛并沒有想到這里面的問題如此復雜，自己的公司雖然是沾了桑明達的光，又有資金方面的優勢，可以說是厲害哄哄，但是具體到地方上這些大鬼小鬼門前，省委書記的話究竟管用不管用，確實也是一個問題

就算是桑明達問起這事兒來，也不可能親自跑過去跟人家詢問，你們把事情辦得怎么樣了？桑明達不是那樣的干部，他說的照顧也就是宏觀意義上的，但是細節方面依然要走通各種關節，否則你以后開發的時間還長著呢，不可能每一次都指望有省委書記為你保駕護航吧

如果是那樣的話，桑明達這省委書記的日子，也就干到頭兒了

事實上很多人都不清楚房地產的運作，比如說你覺得蓋好了房子，開發商該賣房了吧，其實還是錯了

開發商在開盤之前，一般都會搞個內部認購，至少一半兒以上的房子都給內部認購掉了，這個其實就是找人向銀行貸款買房，就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了

真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，得到的答案基本都是已經賣掉了，然后過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手里，鈔票再一次進入開發商的腰包

你覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎么會那么傻，進了口袋的錢還掏出來？開發商業協會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都會乖乖地撅著屁股上門來求你繼續貸款

如果你問銀行就這么傻？其實銀行就是這么傻

開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行的爛帳

所但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這么轉來轉去，心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了

楊吉兒跟著陳明洛在水柔這里坐了一下午，三個人聊得很開心，末了又一塊兒出去吃飯，雖然不是豪華酒店，卻是水柔在陽朔新開的一家羊蝎子館兒

華燈初上的時候，這里車子停了滿滿當當的，卻都是聞名而來的食客們。V黑領 第三百三十章 好復雜的關系