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第261~262章 【籌謀李超人的項目】

更新時間:2022-08-20  作者:任豬飛
香江新豪門 第261~262章 【籌謀李超人的項目】
春節過后,已經是二月下旬。

新的一年開始(農歷),林祖輝明顯感覺自己沒有以前的那么急功近利了,旗下各個公司也是人才濟濟,也用不著他事事操心。

雖然從四月份開始,旗下公司有很多計劃,林祖輝卻絲毫沒有急迫感,就好像勝券在握、水到渠成的感覺。

2月22日,禮拜一。

梁伯韜來到新時代地產的董事長辦公室,對于他來說,林祖輝比李超人對他更重要。

他和李超人的合作,只能算是‘錦上添花’,更何況李超人手里還有個杜輝廉,也就是梁伯韜在萬國寶通的‘老板’。而他和林祖輝相識的時候,林祖輝事業遠沒有發達起來,只能說才剛剛冒頭,這就決定著兩人的關系更加牢靠。

再說實力方面,林祖輝肯定是不如李超人,甚至一半都還不及;但梁伯韜可是知道,林祖輝手里掌握著大量的現金(猜測),再加上林祖輝夠年輕、夠膽,最重要的是:林祖輝掌握大勢方面,比李超人還精準,堪稱天才。

林祖輝熱情的歡迎了梁伯韜,臉上的表情讓人如沐春風,氣質更甚從前。

梁伯韜也細心的發現林祖輝此時有些變化,似乎像是隱藏了鋒芒,但給人的威脅反而更大一樣。

助理為兩人泡上茶,便將辦公室大門關上。

林祖輝笑著說道:“對于我們華夏人來說,現在才是新的一年。既然是新的一年,那我們也應該有新的目標。你呢,有什么打算?”

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梁伯韜想了想,說道:“有一些打算,在和杜輝廉考慮中,我們兩人準備成立私人投資銀行!”

林祖輝點點頭,他記得百富勤就是在今年成立的。

他認真的說道:“現在市場不好,新公司應該多融點錢,將股本做的大些,這樣才有實力。股本還有利息收,就算市場不好都能撐過來。如果股本少,再加上市場差,生存能力就降低了。”末了還補充道,“錢的方面你不用擔心,我可以支持你。你也不要擔心資金燙手,我持有的股份,將來等你們成長起來,會主動攤薄。”

林祖輝的話,讓梁伯韜大受感動,他聽得出來,林祖輝投資自己并不是牟利,純粹是對自己這幾年‘效力’的一個回報。

“好,我和杜輝廉最近盡快籌劃!”

他和杜輝廉人脈很大,自然不僅僅是可以在林祖輝這里籌集到錢,不然前世也不會有十八路諸侯助陣了。

兩人聊了一會新時代地產組織架構重整問題,梁伯韜便起身離開。

不一會,三架馬車又來到林祖輝的辦公室,三人精神狀態很好。

坐下來后,陳斌率先說道:“老板,最近三個月時間,港府批出共計35萬平方尺的新界地皮,我們新時代地產拿下20萬平方尺。”

新界的地皮很多都是政府根據每季度,批出30萬平方尺左右,而地產商需要拿著換地權益書去交換。目前新界的換地權益書價格,在950元1000元每平方尺區間。

林祖輝說道:“換地沒必要這么狠,購買新界換地權益書倒是可以多買點!”

陳斌回道:“沒有幾家地產公司在換,所以我們就多拿點了,恒基兆業每季度換了差不多10萬平方尺,差不多就我們兩家在換。”

林祖輝點點頭,早換、晚換是一樣的,只要你有換地權益書。不過政府每季度就批出那么多,所以需要耐心的等待。

他有些發愁道:“新時代地產在過去的三個多月里,才買入15億的地皮和舊樓,動作還是慢了一點。要知道,我們在一波中,足足有45億以上的現金!所以,你們要盡快在五月底之前完成買入。”

梁真勛立馬說道:“老板,地鐵公司那邊傳出消息,4月初要拍出藍田地鐵站上的物業權,那可是個大項目,需要大量的資金啟動!”

林祖輝也是立馬來了興趣,說道:“好,我們是時候拿下一個大型屋邨的項目了!這個項目我打算聯絡寶利科技一起競標,當然了,他們就是個添頭!”

眾人點點頭,他們也知道林祖輝的意思,無非就是拉攏個中資,為以后內地投資做打算。

幾人又聊了一些公司發展的事情,期間林祖輝說道:“公司資金的事情不用發愁,20億貸款輕松可以搞定。不僅僅如此,四月下旬,我會讓新時代集團發行10的新股,定向增股給我個人。到時候,公司又可獲得8億左右的現金。”

幾人沒有驚訝,因為股災前,林祖輝減持了10的股份,如今再增持10,老板還賺了差價。

至于為什么是在4月底定向增股,因為林祖輝現在持有34.9新時代地產的股權,若是超過35是需要發起全面收購的,需要以近六個月最高價收購,這顯然吃不消。

但若是到了4月底,林祖輝發起全面收購的價格,一定是股災后最高的價格,股民才不會那么傻賣給林祖輝。大股東都增持了,股價還不得立馬暴漲。

眾人離開后,林祖輝在思考藍田地鐵站上蓋物業權,也就是后世的麗港城。這塊地皮可以建28幢2834層的住宅樓宇,可提供4100個住宅單元,300萬平方尺左右的樓面面積。

但這個項目需要好好的策劃,因為如果1988年4月投得,那么預計1989年上半年就可以進行發售了。但恰恰在1989年5月,地產要暴跌3035,直到1990年5月,才恢復一年前的房價。

也就是說,最好的辦法就是將地皮捂起來,等1990年1月再開工。這就需要考慮新時代地產的實力了,畢竟前世李超人和中信的補地費就是10億,地鐵公司的投標價格未知;再加上開工后銀行貸款的建筑費,這些都會產生大量的利息。

“不管啦,沒有什么好猶豫的,反正李黃瓜的事業,自己一定要搶!”

現在的李超人,其實力是林祖輝的三部到四倍,能在他虎口奪食,一定非常美妙!

而李超人在九十年代的四大屋邨計劃,可能將被林祖輝斬掉一個,變成三大屋邨計劃。

不過,好像也不是那么容易搶的,得好好規劃一下。

林祖輝在自己的辦公室,接待了寶利科技香江負責人的肖赫。

他直接了當的說道:“貴公司是否有意投資香江的地產業?”

肖赫眼前一亮,作為中資企業,誰不想在香江投資地產業。

不過香江的中資企業都是這幾年才入港的,地產業壓根玩不轉,就連華閏那樣的大企業,都將天水圍(嘉湖山莊)的發展權交給長實來操作。

而且雙方的合約對長實非常有利:長實占股只有49,華閏占股51。但根據雙方協議,長實保證華閏至少獲得7.5億的利潤,但若是樓價超過特定水平,長實所分得的利潤份額將從49提高至75。(事實上,長實后來拿下了75利潤份額,足足獲得了130億的利潤)

“若是能和新時代集團合作,我愿意說服公司拿出現金投資!”肖赫連忙說道。

上次別人還不愿意帶你玩,現在別人愿意帶,還不得趕快表態。

林祖輝笑著說道:“4月初,香江地鐵公司將把藍田地鐵站上蓋物業權進行招標,競標價高者得!保守估計,光補地費就需要10億,競標價也是在6億以上,如果你們寶利科技有興趣,可以參股和我們新時代集團聯手投標。”

肖赫頓時震驚起來,這個項目太大了。

要知道,京城的麗景花園才投資幾千萬而已,京城那邊的地價、物價、人力實在太便宜了。

“我們可以拿幾成股份?”

“那就要看你們可以拿出多少現金了!我是這樣想的,我們可以參考天水圍那個項目來合作,我們新時代地產保證你們在這個項目獲利多少億,而樓價超過多少元,新時代地產的盈利比例將超過多少!”

這個合作對新時代地集團非常有利,只需出競標價和補地費;后續的建筑費等,一律通過貸款來解決。假設競標價和補地費是16億,寶利科技占股三成,就需要拿出4.8億的資金。

新時代集團可以保證寶利科技在這個項目上獲利5億(穩賺不賠的回報率算很高了),工期按5年計算(大型屋邨);若是樓價平均銷售漲至2500元每平方尺(目前10001100元那個地段),那么新時代集團獲利將提高至80(本該70)。

林祖輝就知道香江在九十年代的房價,1991年2月后(海灣戰爭結束),像這種大型屋邨足足可以漲至3000元每平方尺。藍田地鐵站上的物業,若是操作得當,足足可以賺50個億以上。

在這一點上,林祖輝絕對比李超人有優勢,他會不惜高出幾億的補地費,來確保中標。

肖赫一聽這筆生意穩賺不賠,立馬動心,說道:“好,我立馬回去和大家商量,到時候我們再細談!”

林祖輝點點頭,這么大一筆投資,寶利科技確實需要籌備。

反倒是新時代集團,壓根就不會考慮,就算沒有寶利科技,林祖輝也是勢在必得。

李超人的項目,他一旦有了實力,那就是一定要搶下來。

連他的紅顏知己(鄒凱旋)都搶了,還有什么不能搶的?

2月底,華置中心正式啟用,當前空置率僅10。

此時,中環的寫字樓空置率已經降低至25,寫字樓極其稀缺(有空置率不代表不缺);同時,造成了中環寫字樓租金大量上漲。

華置中心(雙子大廈)位于中環金鐘站,租金創下每平方尺2832元的天價,而華置中心的樓面面積足足90萬平方尺,每年的租金都在3億以上。純利一般是八成,每年純利在2.4億元左右。

寫字樓果然是最賺錢的,林祖輝如是的想!

按照目前的寫字樓租金漲勢,怕是五六年的租金就可以回本,三年的物業價值就翻倍!

新時代集團第一個搬進‘華置中心’高48層的A座,占據著足足七層的寫字樓。

華置中心投入使用的當天,舉辦了一個啟用儀式,林祖輝不少好友、合作伙伴紛紛來祝賀。

“彤叔,這筆生意是不是很贊!”林祖輝笑著對鄭裕桐說道。

新世界亦有華置中心兩成權益,而買下華置中心不到一年半的時間,香江的寫字樓租金上漲了24成,華置中心的價值自然更是水漲船高。

鄭裕桐笑著說道:“華人置業被你拿下兩年,資產值翻了十倍以上,更是成為香江十大地產公司,厲害呀!”

周圍人紛紛點頭,華人置業是真的厲害,作為一家地產公司的子公司,躋身香江十大地產公司(按市值),這是頭一號。

在眾人的祝賀中,林祖輝雖然笑著回應,其實心里非常冷靜。

這才幾座大廈,自己是那么容易滿足的嘛?

“過獎了,僥幸躲過了股災而已,不然我現在就是被銀行逼債了!”林祖輝謙虛的說道。

鄭裕桐可是地產老行尊,立馬說道:“華人置業收租都可以賺這個數,銀行還會逼你們債,他們瘋了吧!”他伸出5個手指,笑瞇瞇的。

華人置業債務才15億,但今年差不多可以賺6億的租金純利,鄭裕桐都保守了!

“哈哈”

眾人在樓下聊得不亦樂乎,很快就到了儀式的開始,喜慶之后,又帶他們去大廈參觀一番。

下午。

林祖輝坐在自己足足1000平方尺的辦公室,神情怡然自得,頗有包租公的氣質。

情到深處,他將自己的雙腳抬到價值不菲的辦公桌上,一幅葛優躺的模樣。

在香江收租,真的是世界上最賺錢的生意了,若不是考慮要提高自己的影響力,他才不想費心費力的搞傳媒,辦LEIT集團(用工人數),做香江最大的包租公也非常不錯呢!

直到敲門聲響起,林祖輝才收回思緒和雙腿,做好擺出董事長的風范。

高毅恭敬的走進辦公室,說道:“老板!”

“坐,李珂泡茶!”

看得出來,老板的心情不錯,李助理當然會主動泡茶,但老板主動喊出來,顯然心情是很不錯的。

他的心情也不錯,華置中心啟用,華人置業的地位一下就出來了,而作為華人置業的總經理,自然也是與有榮焉的感覺,高毅如是的想到。

接著高毅向林祖輝匯報了關于‘娛樂行大廈’的設計稿進展,以及華人置業又購入了3億的優質收租物業,多以按層的寫字樓為主。

聽完匯報后,林祖輝說道:“娛樂行大廈重建,對于設計我是要求很高的,一定要建成具有香港代表性的建筑。具體的建筑施工,先不需要考慮,我們馬上有自己的專業建筑公司,到時候留給自家公司。”

高毅有些驚訝,新時代地產雖然也具備開發寫字樓的實力,但其實只能作為甲方,建筑方面還得承包出去。

而且娛樂行大廈的建筑投資很高,足足5億的標準左右,要知道建成之后也才17萬平方尺的樓面面積而已,簡直屬于高成本靚廈了,包括地皮總投資九億了。

看來,老板盯上了哪家上市建筑公司,準備‘偷襲’了。

“嗯,我知道了。”

接下來,高毅告訴林祖輝一個振奮的消息。

“老板,我從別人那里打聽到,樂古置業的大股東崔家有意放盤!”

高毅卻是知道自家老板對香江的地產太熟悉了,所以也沒有多此一舉介紹樂古置業!

林祖輝眼前一亮,好肥的雞腿(產業)!

樂古置業,是一家上市公司,原名樂古置業印刷公司,1978年將印刷業務售于一位董事后,易名為‘樂古置業’,主要業務是在中區雪廠街一帶重建物業(老式大廈,可重建),物業包括有:中環的樂古大廈、印刷行、樂成行、北角的樂基行。

樂古置業一向經營作風穩健,是只盈利素質頗佳的冷門股。四幢大廈雖然是老式大廈,但占地面積都還不錯,在1萬至2萬平方尺的占地面積,但其總價值也在10億以上。

而樂古置業股災后的市值,好像才6億左右!

“他們打算怎么放盤?”

“還不知道!不過按照我的預計,崔家估計會在4月下旬邀請各家地產公司競投收購!畢竟崔家手里有43.25的持股,如是新東家收購全部股份,就得提出全面收購。”

林祖輝點點頭,有理!

大家都在4月下旬后,才敢放開了搞,不然那個35的臨界線就是緊箍咒。

“競投收購倒是公平!若是我們拿下崔家的43.25股份,便立馬發起私有化,將之并入華人置業。”

“嗯,我也是這樣想的。那四幢大廈如果重建,將是非常龐大的一筆資產!”

林祖輝想起了什么,對高毅說道:“你說起重建,你可以留意一下宏記大廈周圍的物業,是否有意出售。若是有計劃,我們可以買下來,將來讓宏記大廈也并樓重建!不過不需要過分的追求,以免被人抬價!”

香江很多老牌大廈占地面積只有1萬平方尺左右,所以并樓時有發生,一旦并成2萬平方尺以上的占地面積,其產生的價值將成倍的提高。多花一點建筑費,簡直就是毛毛雨。

高毅點點頭,說道:“嗯,我會放在心上的!”

并樓不是一件容易的事情,可能要花上數年之久。置地就是花了足足十年時間,將雪廠街荷蘭行及有利銀行舊址這個地盤僅1萬多平方尺,通過購買廣東銀行大廈(德輔道中8號)及球義大廈,將四幢物業的并成一塊,也才獲得3萬多平方尺的地皮。期間,置地還想買下毗鄰的恒昌大廈,可惜未能如愿。這個建筑就是后世鼎鼎有名的‘皇后大道中9號’,樓高38層,樓面面積36萬平方尺以上,底層是龐大的商場。

所以,宏記大廈的并樓,也可以提出來,慢慢等待機會!

若是成功,便可以獲得一幢30萬平方以上的甲級中環寫字樓,其價值翻上數倍甚至十倍以上。

重要的是,宏記大廈地理位置不錯,就在干諾道,也算是中區的優質地段。中區最值錢的還是大道,又稱之為金融中心,是真正的寸土寸金。

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