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第588章

更新時間:2021-10-10  作者:我是阿斗不扶
我要做港島豪門 第588章
1976年9月,港島。

吳光耀剛從美國回來,媒體就傳出香港地鐵公司將在車站上蓋高空發展權的消息;

一時間,新聞界開始大肆炒作這個事情。

香港地下鐵路公司成立于1975年2月,在同年的6月份開始第一期工程;

整個地鐵工程,是香港開埠以來最浩大的公共工程,整個工程計劃8年完成,預計需要耗資210億港幣;

首期地下鐵路工程,由九龍觀塘,穿過海底隧道到達港島中環,全長15.6公里,共15個站點,預計耗資55億港幣。

地鐵工程的資金來源有三方面:

第一,港府提供擔保,從而獲得銀行的各類長期貸款;

第二,地鐵公司上市,通過證券市場售股籌集資金;

第三,地鐵公司與地產公司聯合發展車站上的蓋物業,所得的利潤。

吳光耀聽聞這個消息之后,內心也火熱起來。

為何?

原來,據吳光耀所知,首次招標的車站發展權是中環站、金鐘站;

中環站是地鐵的首段終點/起點,位于全港最繁華的銀行區,畢打街、遮打街交叉段;

吳氏家族的連卡佛大廈和置地的遮打大廈,就在這個站臺的東側馬路兩側。

金鐘站是穿過海底隧道的首戰,又是港島東支線的中轉站,附近有香港政府合署、最高法院、海軍總部、警察總部、紅十字總會、文物館等著名建筑,與中環行政區近在咫尺。

顧有人說,中環、金鐘兩站就像雞的兩只大腿,上面蓋高空發展權,將可獲得最豐厚的利潤,顧地產商無不‘垂誕欲滴’。

而吳光耀自然也非常‘垂誕欲滴’,而且更甚!

前世,中環上蓋的環球大廈,在二十一世紀,李超人僅賣出80的發展權,就獲利400億港幣;

也就是說,這一座大廈就是500億港幣!

這筆錢,可以購買幾十座萬達廣場

而且,吳光耀知道,再過兩三年,自己就可以說服港府,在中環的核心地段架設人行天橋;

皇后大道上的大廈是沒有希望了,但中環站的大廈是肯定有希望的;

屆時,置地五幢大廈可以接軌人行天橋,而吳光耀將會有七幢大廈可以接軌。

中環的‘自然心臟’,怎么也輪不到置地公司來當了!

夜深人靜,冷風徐徐!

李超人在深水灣一處別墅的花園散步,無心觀賞花前月色,而是來回的踱步,陷入思考中;

地鐵站上蓋發展權之事,已經弄得李超人連日來寢食不安。

“如今地鐵上蓋發展權,是我非干不可的大事!否則,我永遠只是別人口中的鄉下地產商,上不得臺面的地產商!”李超人自言自語的說道。

可是,隨著中區地價日益高漲,每平方英尺已經突破1萬港幣,是世界上地價最貴的地方;

一幅官地動輒要數億港幣,甚至十多億港幣,非黃河實業的財力敢參與競價!

不敢參與,并不代表不敢期望,在中環蓋發展權,是李超人夢寐以求的事情!

“不必再有絲毫猶豫,競爭即是搏命,更是斗智斗勇。倘若連這點勇氣都沒有,談何在商場立足,談何超越置地,更不要說超越長江實業!”

打定主意,李超人大步回到家中,坐進書房,翻閱帶回來的有關地鐵資料。

知己知彼,方能百戰百勝!

長江大廈

吳光耀召集了三巨頭前來商討對策,此時,雖然三巨頭雖然已經分家,但是老板畢竟還是一個;

所以,吳光耀在地產上有什么大動作,首先想到的就是邀請三人來自己辦公室商討。

吳光耀說道:“你們覺得我們最大的對手是誰?”

三人的答案都指向置地公司,顯然在他們心中,港島也只有怡和洋行可以稱之為對手。

此時,紐壁堅是怡和大班,同時兼任置地大班;

紐壁堅沒有任何背景,從20歲起就參加怡和洋行的工作,一步步爬上董事局主席高位;

所以,紐壁堅這種人,綜合實力更勝亨利·凱瑟克!

吳光耀沒有提出來,其實長江實業的對手應該是一個你們壓根都想不到的商人;

李超人雖然這些年被吳光耀搶了不少機緣,但并不代表他沒有實力染指這次招標;

很簡單,大項目沒有做上,李超人小項目做了不少,身家也有個小幾億港幣;

重要的是,李超人擅長從股市泵水(集資),黃河實業在倫敦、多倫多都上了市,可以通過集資來籌集資金;

更何況,李超人還和加拿大的銀行合作,貸款也不成問題。

其實,又何止李超人有資格參與這種標段,現在的華資起碼有十家以上有實力競標;

畢竟一個地產項目,靠著貸款和集資,就能啟動;

前提是你的信譽夠好!

而中環站、金鐘站上蓋物業,那是一宗‘賺庚’(賺定)的生意;

只要你拿出足夠的條件,打動地鐵公司,自然可以給你做!

見吳光耀沒有贊同大家,史俊說道:“老板有不同的看法?”

吳光耀說道:“紐壁堅雖然身兼兩大公司的大班,但又得受凱瑟克家族的制約;而凱瑟克家族將發展的重點放在海外,這樣,勢必分散紐壁堅坐鎮香港的抉擇的精力。所以,這次置地公司未必能拿的出打動地鐵公司的條件!”

三人一聽,沉思起來;

良久,黎星感嘆道:“老板洞察能力之強,讓我們汗顏!確實,這些都是置地的薄弱之處,人們往往會被置地的‘貌似強大’蒙住了雙眼,認為置地才是我們的對手。”

過了一會,史俊又說道:“如此說來,我們似乎也忽略了很多對手!我們做了十多年的地產老大,也習慣以地產老大自居。如果這次不冷靜的研究合作方,并‘屈尊’去迎合地鐵公司,恐怕我們也不是最佳中標方!”

吳光耀看大家終于冷靜下來,總算送了一口氣!

過于自大,往往就是失敗的根源!

吳光耀說道:“首先,我們要分析地鐵公司招標的真正意向是什么?”

再次安靜下來,大家都陷入了思考,事前查閱的資料此時在大家腦海里一一掠過。

吳光耀分析道:“地鐵公司是一間直屬港府的公辦公司,但是香港的公辦公司,有個特點,那就是除了政府的特許經營和優惠外,政府不參與其他任何經營。”

史俊補充道:“也就是說,地鐵公司的資金籌集、設計施工、運營經營、都相當于私人公司,按商場通常法則行事。”

大家紛紛將自己的想法說出來,不管有用沒用,拿出來大家一起討論。

黎星說道:“我托港府內部人員打聽過,工務局對中區郵政總局原址(中環站)地皮估價2.5億港幣,對九龍灣車廠地皮估價3.5億港幣,這兩塊地皮原價批給了地鐵公司,由地鐵公司發展高空物業,所得利潤用于地鐵經費的不足!

而為了支付這6億港幣的費用,地鐵公司多次和工務局商討,要用部分現金和地鐵公司股票來支付;

不過,港府堅持要用現金支付!”

聽完黎星的話,大家眼前紛紛一亮!

“缺現金!地鐵公司缺現金!”修焱兵提高聲音說道。

這是一個很好的缺口,只要圍著這個點思考投標書,一定可以中標!

吳光耀點點頭,大家總算有點數目了!

“很簡單,如果誰要是說,這兩處地方發展的高空物業,用于出租;那么,他肯定不會中標!這一點,置地公司可能要吃虧,他們一向喜歡只租不售!”吳光耀說道。

其實,長江實業的商業樓宇何嘗不是是這樣!

不過,長江實業的現金流,顯然比置地好了很多倍!

黎星接著說道:“目前,地鐵公司是以高息貸款支付地皮費用,所以急需現金回流償還貸款,并指望獲得更大的利益!”

既想馬上現金回流,又想獲得更大的利益,兩點可不好同時滿足!

大家隨手翻閱著手中的資料,腦子分心思考對策!

過了一會,史俊說道:“兩個地盤上,我們可以設計、建設出一流的商業綜合大廈;當然,這一點投標的人都可以想到,并能做到。所以,我們還需滿足地鐵公司急需現金的需求。

第一,由長江實業拿出現金作為建筑費;

第二,打破以往對半分的管理,由地鐵公司占52,我們占48。”

史俊說完,看向大家!

黎星和修焱兵紛紛附和,非常認同史俊的觀點!

建筑費雖然比地皮費貴一些,但地皮如果拍賣,將會大量溢價;

所以,港島一半合作開發項目,有地皮的一方,基本都是老大。

吳光耀思考起來,慢慢的在腦海里對比最大對手李超人可能怎么做?

良久,吳光耀搖搖頭,說道:“依舊不是十拿九穩!”

“不會吧,老板!這種合作在港島已經屬于第一例了,我們拿出現金作為建筑費,就需要付出很大;再加上分成的讓步,地鐵公司還會猶豫?”黎星不可思議的說道。

一般開發地產項目,利用貸款是必然的,產生每年10以上的利息也是必然的;

這個利息就是項目的支出,雙方的利潤自然少了!

如今,長江實業全部拿現金作為建筑費,就相當于為這個項目省下了大量的開銷;

地鐵公司也能獲得更大的利潤!

第二點關于分成模式,目前所有地產項目合作,出地皮、出建筑費,雙方都是五五分;

哪怕51和49的分法,都及其罕見!

退步到這樣,吳光耀還在擔心,地產三巨頭有點不解了!

吳光耀沒有說明理由,而是在考慮如何針對李超人的標書,做文章!

一定要比李超人更有優勢,但是又不能讓長江實業吃虧!

自己要的是雙贏,而不是一方贏!

“有了!”吳光耀猛拍辦公桌,嚇了幾人一跳。

三人同時也振奮起來,給老板打工這么多年了,不崇拜那是不可能的!

吳光耀說道:“你們覺得今年招標,這兩個項目的物業什么時候可以出售?”

史俊快速說道:“港府新規定,物業出售期離竣工時間不能超過9個月。按照是施工28個月的進度,預計可以在1978年5月到8月,這兩幢物業可以開售!”

吳光耀點點頭,說道:“按照地鐵公司的想法,肯定是要立馬全部售出,回收現金!”

大家點點頭,表示這是肯定的!

“那么,我們如果在史俊剛才的條件上,再加贈送一個條件:那就是大廈可以銷售之后,兩幢大廈以市價的110,打包出售給長實地產。”

吳光耀說完,發現三人紛紛看著吳光耀,眼神里有股怪異!

“你們的意見呢?”

史俊幽幽的說道:“老板,既然你只是想買這兩幢大廈,那不管是誰中標,最后也得出售,你不一樣可以打包買下嗎?”

吳光耀老臉一紅,快速反駁道:“長江實業中標了,不是可以增加名氣和獲得一定的收益嗎?”

這個理由確實很對,但大家似乎覺得,老板不應該如此重視!

黎星說道:“110的市價打包,老板你太吃虧了!與其這樣,還不如地鐵公司占利潤的55,我們長江實業占45,這樣絕對100中標,沒有那個地產公司敢這樣玩!而且,這樣上市公司長江實業承擔點損失,總比老板個人承擔損失點好;再說了,本來就是長江實業公司的事情,不能讓老板個人吃虧!”

修焱兵也勸道:“就是,老板這些年一分錢不拿公司的袍金(薪水),怕是上千萬港幣都不止了;長江實業是上市公司,不必以個人的利益,去為了上市公司的利益著想。”

好吧,雖然有點尷尬!

但是大家臉上卻是真誠,讓吳光耀緩解下來!

其實,對于這次投標,吳光耀有兩個想法,所以一定要拿下:

第一,繼續不然李超人做大,將他控制在中型地產商,控制在郭德勝、李兆基、鄭裕桐幾人之下;甚至合和的胡氏、恒隆的陳氏,都能吊打他。

第二,這兩幢地鐵站上的大廈,吳光耀有意拿下,作為家族固定資產。

正所謂欲望太強,所以忽略了很多東西!

幸好有自己的三巨頭護法,才不至于鬧出笑話!

要是以后這些事情被人翻出了審閱,一定會發現吳光耀干了一件傻事!

9月底,香港地鐵公司正式宣布:公開接受郵政總局原址發展權的招標競投,競投時間為12月30日。

三個月的準備時間,一時間各競投公司頻頻與地鐵公司接觸,刺探地鐵公司意圖,好準備標書及附件,在限期內交上去。

公開招標為各公司提供了一個公平的機會,而標書內容則屬于機密;

中標法則:若過多考慮自己一方的利益,中標希望渺茫;若條件過于優越,自己則毫無利益可圖。

具體的把握,就看誰的手段高了!

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